Решение от 7 апреля 2026 г. АС Республики Адыгея

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А01-5923/2024
г. Майкоп
07 апреля 2026г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2026 г.

Решение изготовлено в полном объеме 07 апреля 2026 г.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Нефедова В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.Б.., рассмотрев в судебном заседании материалы дела № А01-5923/2024 по исковому общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Астория–Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) к администрации муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>), Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, <...>) о признании права собственности, при участии в заседании: от истца – ФИО1 адвокат (доверенность в деле, личность установлена); от АМО «Город Майкоп» – ФИО2 представитель (доверенность в деле, личность установлена); от Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству – ФИО3 представитель (доверенность в деле, личность установлена).

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Астория–Девелопмент» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Майкоп» (далее – администрация), Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 239,1 кв.м., расположенное на 3 этаже здания по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель общества поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель администрации в судебном заседании поддержала отзыв на исковое заявление, в обоснование сославшись на доводы изложенные в нем, в удовлетворении иска просила отказать.

Представитель комитета дала устные пояснения по обстоятельствам дела, возражала против удовлетворения искового заявления.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в собственности истца находится земельный участок с кадастровым номером: 01:08:0507084:386. расположенный по адресу <...>. 13. категории «земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: магазины, деловое управление, общественное питание, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

ООО ПСК «Инжстрой» был разработан проект «Реконструкция нежилого здания по адресу <...>», получивший положительное заключение экспертизы, проведенной ООО «КОИН-С».

В результате проведенной реконструкции здания был возведен третий этаж с помещением площадью 239,1 кв.м., расположенным по адресу <...>. Описание объекта, его характеристики и площадь определены в техническом плане помещений.

Указанное нежилое задание было реконструировано истцом в отсутствие разрешительной документации.

Общество обратилось в комитет с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

23.08.2024 комитет вынес решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию №482.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая данные требования, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодек) признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Поэтому исковое заявление о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Исковые требования общества направлены на признание права собственности на объект недвижимости, возведенный в результате реконструкции. В связи с чем, спорные отношения подлежат регулированию положениями статьи 222 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем - лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, кроме случая, предусмотренного пунктом 3 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда (пункт 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»; далее – постановление № 44).

Согласно пункту 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 39 постановления № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.02.2025 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли построенный объект, расположенный по адресу: <...> проектной документации?

2. Соответствует ли нежилое помещение, площадью 239,1 кв.м., расположенное на 3 этаже здания, по адресу <...> требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», Генеральному плану муниципального образования «Город Майкоп», нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зон, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости?

3. Создает ли сохранение нежилого помещения, площадью 239,1 кв.м., расположенного на 3 этаже здания, по адресу <...> угрозу жизни и здоровью третьим лицам?

В адрес арбитражного суда поступило экспертное заключение ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, согласно которому экспертами сделаны следующие выводы.

При ответе на первый вопрос эксперт указал следующее.

Объект исследования, расположенный по адресу: <...>: соответствует проектной документации ООО ПСК «ИНЖСТРОИ» от 2024 в части количества этажей и этажности; площади застройки, общей площади и строительного объема; в части типа здания (нежилое); в части высоты объекта; в части высоты этажа, помещений; в части описания конструктивных элементов - перекрытия, кровли, пола, перегородок, фундамента стен, лестниц и проемов; в части описания отделочных работ; в части описания систем инженерного обеспечения (отопления, вентиляции, электроснабжения, освещения, водоснабжения, канализации).

По второму вопросу эксперт дал следующее заключение: нежилое помещение, площадью 239,1 кв.м., расположенное на 3 этаже здания, по адресу: <...> соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

• п.п. 4.27, 5.1, 5.4, 5.7, 5.8, 5.10, 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»;

• ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

• ст. 53 ФЗ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

• п.п. 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.6, 4.4.1, 4.4.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

• п.п. 4.3, 8.1.1, 8.1.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты». Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;

• п. 6.7.1 СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;

• п.п. 9.1, 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»;

• п. 3.182 «Пособие по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83)»;

• п.п. 5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»;

• п.п. 6.1.5, 6.4.3 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»;

• п. 5.8 «Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.3668-20 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию»;

правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», в части минимальной и максимальной площади земельных участков, на котором располагается объект исследования более 100 кв.м. минимальной площади и менее 5000 кв.м. максимальной; правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», в части минимальных отступов исследуемого здания до южной (который равен 2,64 м), западной (который равен 0,11 м), северной (который равен 0,02 м), и восточной (который равен 0,06 м) от границ земельного участка, с учетом распоряжения администрации МО «Город Майкоп» от 22.03.2024 № 575-р «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительство объекта капитального строительства по ул. Жуковского 13, г. Майкоп»;

• правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп» и Генеральному плану МО «Город Майкоп», в части максимального количества этажей;

• генеральному плану МО «Город Майкоп», в части максимальной высоты здания, которая равна - 11,69 м, что менее 100 м;

• правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», в части максимального процента застройки в границах земельных участков, с учетом распоряжения администрации МО «Город Майкоп» от 22.03.2024 № 575-р «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительство объекта капитального строительства по ул. Жуковского 13, г. Майкоп»;

• максимально допустимому коэффициенту застройки зоны согласно Генеральному плану МО «Город Майкоп», с учетом распоряжения администрации МО»Город Майкоп» от 22.03.2024 № 575-р «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительство объекта капитального строительства по ул. Жуковского 13, г. Майкоп»;

• исследованием представленных материалов определено, что сведения об охранных зонах в границах земельных участков с кн: 01:08:0507084:386 и 01:08:0507084:171 отсутствуют.

Следует отметить, что согласно ст. 24 п. 3 правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Майкоп», земельные участки и (или) объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и (или) объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

По третьему вопросу эксперт указал следующее.

Нежилое помещение, площадью 239,1 кв.м., расположенное на 3 этаже здания, по адресу: <...>, в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Кодекса.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд не нашел оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта, а также сомневаться в правильности выводов, сделанных экспертом.

На основании вышеизложенного, заключение экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Спорный объект соответствует установленным градостроительным требованиям, что подтверждается результатами проведенной судебной экспертизы.

Как указано в выводах экспертного заключения исследуемый объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц, сохранение (эксплуатация) объекта не несет угрозу жизни и здоровью граждан, безопасная эксплуатация объекта возможна при условии соблюдения пожарных, санитарных норм и правил.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 №18-КГ21-145-К4).

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 №101-О и 27.09.2016 №1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Между тем Верховный Суд Российской Федерации в определении от 02.06.2022 №308-ЭС21-29061 отметил, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации требований, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

С учетом изложенного, суд считает, что материалами дела подтверждается наличие всех условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса и сложившейся судебной практикой для признания за истцом права собственности на нежилое помещение, общей площадью 239,1 кв.м., расположенное на 3 этаже здания по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Пунктом 45 постановления № 44 предусмотрено, что вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 Гражданского кодекса, пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, удовлетворение заявленных истцом в рамках настоящего дела требований, будет являться основанием для внесения соответствующей записи о праве общества в Единый государственный реестр недвижимости.

В связи с чем, судебный акт по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ООО СЗ «Астория – Девелопмент» на спорный объект.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей. Судебные расходы по госпошлине и экспертизе относятся на истца, поскольку направлено на установление его права (пункт 47 постановления № 44).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины и расходов на оплату судебной экспертизы подлежат отнесению на истца, поскольку по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объектов, являющихся предметом иска и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Резолютивная часть

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Астория – Девелопмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) на нежилое помещение, общей площадью 239,1 кв.м., расположенное на 3 этаже здания по адресу: <...>.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья В.Н. Нефедов