Решение от 16 марта 2026 г. АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-48043/2023

«16» марта 2026 г.

Резолютивная часть решения объявлена «03» марта 2026 г.

Полный текст решения изготовлен «16» марта 2026 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Качмала В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «ДИРЕКЦИЯ-МЕРИДИАНСТРОЙКОМПЛЕКС» (ИНН: <***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ ЕЙСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ЕЙСКОГО РАЙОНА (ИНН: <***>)

третьи лица:

Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г. Краснодар

ООО «КС-ТЕХНОЛОГИЯ» (ИНН: <***>)

ЗАО «АГРОПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ СТАС» (ИНН: <***>)

о признании права собственности на помещения второго этажа здания

при участии:

от истца: ФИО1

от ответчика и третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДИРЕКЦИЯ-МЕРИДИАНСТРОЙКОМПЛЕКС» обратилось в арбитражный суд с иском к АДМИНИСТРАЦИИ ЕЙСКОГО ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ЕЙСКОГО РАЙОНА с требованиями о признании права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 217,9 кв. м, этаж: 2, по адресу: <...> (требования, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец в судебном заседании настаивал на иске.

Ответчик отзыв не направил.

От третьего лица ЗАО «АГРОПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ СТАС» поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, против иска не возражает.

В судебном заседании 16.03.2026 г. объявлялся перерыв в течение дня до 16 час. 10 мин. того же дня, по окончании которого заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.05.2002 г. ООО «Дирекция-МСК» по договору купли-продажи приобрело в собственность помещения мастерских лит.Б (часть комнаты №2, комнаты №3,4,5,6,7), обшей площадью 608,6 кв.м, кадастровый (или условный) номер 23:42:3.2.2002-217, по адресу: <...>, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 16.09.2002г. внесена запись регистрации 23-01.20-3.2.2002-217 (свидетельство о государственной регистрации права №23-АА №676461 от 17.09.2002г.).

Постановлением Главы Муниципального образования город Ейск №99 31.05.2005 г. «Об изменении почтового адреса земельному участку со строениями в <...>» изменен почтовый адрес указанного объекта с ул. Железнодорожная, 31 на ул.Железнодорожная, 45.

По договору купли-продажи доли земельного участка, находящегося в государственной собственности №8 от 30.01.2006 г., ООО «Дирекция-МСК» приобрело в собственность земельный участок с кадастровым (условным) номером 23:42:01 03 028:0003, категория земель: земли поселений, разрешенный вид использования: под помещениями склада, площадью 4446 кв.м, по адресу: <...>, общая долевая собственность 1146/4446, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.05.2006г. внесена запись регистрации №23-23-20/033/2006-394 (свидетельство о государственной регистрации права №23 АА 753207 от 02.05.2006г.).

В последующем, в отношении указанных помещений и земельного участка получены новые свидетельства о регистрации права, в которых указаны следующие сведения об объектах права:

• земельный участок с кадастровым номером 23:42:01 03 028:0003, категория земель: земли поселений, разрешенный вид использования: под помещениями склада, площадью 4446 кв.м, расположенный по адресу: <...>, общая долевая собственность 1146/4446, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.05.2006г. внесена запись регистрации №23-23-20/033/2006-394 (свидетельство о государственной регистрации права №23-АД 611955 от 14.04.2008г.);

• нежилое помещение, назначение нежилое, обшей площадью 608,6 кв.м, этаж: 1, кадастровый (или условный) номер 23:08:0302002:664, расположенное по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.09.2002г. внесена запись регистрации 23-01.20-3.2.2002-217 (свидетельство о государственной регистрации права №23-АН 324957 от 19.11.2014г.)

19.10.2007 г. истцом получено Разрешение на реконструкцию №23305000-390 здания оздоровительного комплекса сезонного действия, расположенного по адресу: <...> (л.д.35, Т.1).

Указанное разрешение на реконструкцию выдано на основании проектный документации, подготовленной ООО СМУ «Мередиан» в 2005 г.

В соответствии с указанной проектной документацией здание по адресу: <...>, имеет 2 этажа, проектная площадь всех помещений - 797,9 кв. м., площадь помещений второго этажа составляет 213,9 кв.м.

29.10.2007 г. на основании обращения ООО «Дирекция-МСК» от 16.10.2007 г. утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:42:01 03 028:0003.

30.11.2007 г. вынесено Постановление Главы МО г. Ейск №792 «О выдаче разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка и изменении назначения объекта капитального строительства, расположенных по ул. Железнодорожной, 45 в городе Ейске - «под оздоровительный комплекс сезонного действия» (л.д. 36, Т.1).

14.04.2008г. был подписан АКТ №12 приемки законченного строительством объекта, согласно которому, Заказчик – ООО «Дирекция-МСК» и Исполнитель – ООО СМУ «Меридиан» документально зафиксировали окончание строительно-монтажных работ, проводимых в период с октября 2007г. по май 2008г. по реконструкции нежилых помещений – «Оздоровительного комплекса сезонного действия», расположенных по адресу: <...> (л.д. 40, Т.1).

Далее, как указывает истец, проведены необходимые мероприятия для введения объекта в эксплуатацию, в том числе: получен акт №66-099-18 от 04.04.2008г. допуска в эксплуатацию электроустановки, получено разрешение на подключение электроустановок согласно техническим условиям №3-37-08-0063 от 13.02.2008г. и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности №3-37-08-0063 от 13.02.2008г., заключен договор энергоснабжения, выполнены работы по соблюдению пожарной безопасности (справка ГУ по Краснодарскому краю Отдел государственного пожарного надзора г. Ейска и Ейского района №23/9.19-338 от 27.05.2008г.), получены соответствующие сертификаты пожарной безопасности, выданы санитарно-эпидемиологические заключения по отпуску питьевой воды (л.д. 42-49, Т.1).

14.02.2009г. Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю изготовлен технический паспорт и технический план на построенный объект, согласно которому здание по адресу: <...>, литер Б, имеет 2 этажа, общая площадь помещений - 798,5 кв. м., площадь помещений 1 этажа - 581,5 кв. м., площадь помещений второго этажа – 217 кв.м. (л.д. 53-60, Т.1).

В 2011 году филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Ескому району проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт инв. №8619 по состоянию на 01.11.2012 г., отражающий параметры реконструированного объекта: поэтажные планы первого этажа, антресоли, второго этажа и экспликация площади помещения (л.д.17-23, Т.2).

Согласно указанному техническому паспорту здание имеет 2 этажа, общая площадь всех помещения составляет 1 012,9 кв. м., площадь помещений второго этажа – 217,9 кв. м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2019г. (резолютивная часть) по делу №А32-49021/2018 ООО «Дирекция-Меридианстройкомплекс» признано несостоятельным (банкротом).

22.08.2019г. в рамках указанного дела о несостоятельности (банкротстве) должника в Арбитражный суд Краснодарского края обратился Банк «Первомайский» (ПАО) в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» с заявлением об установлении требований кредиторов в сумме 11 170 581,46 руб. Свои требований Банк «Первомайский» (ПАО) в лице ГК «АСВ» основывал на наличии у должника задолженности по возврату кредитных средств.

Между Банком «Первомайский» (ПАО) и ООО «Агро-Проект» был заключен договор кредитной линии №1248/0001 от 18.03.2016 г., на основании которого Банк «Первомайский» (ПАО) предоставил заемщику - ООО «Агро-Проект» кредитные средства.

В обеспечение своевременного исполнения ООО «Агро-Проект» обязательств по Кредитному договору между Банк «Первомайский» (ПАО) и ООО «Дирекция-МСК» заключен смешанный договор залога недвижимости (ипотеки) с элементами поручительства №6039 от 18.03.2016, в соответствии с которым ООО «Дирекция-МСК» предоставило в залог Банку следующее недвижимое имущество:

• нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью: 608,6 кв.м., этаж: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:08:0302002:664, находящееся по адресу: Россия, <...>, принадлежащее должнику на праве собственности, расположенное на земельном участке с кадастровый номер 23:42:0103028:0003 с одновременной ипотекой принадлежащих ему на праве общей долевой собственности 1146/4446 доли земельного участка. - 1146/4446 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 23:42:0103028:0003, расположенный по адресу: <...>, на котором расположен закладываемый объект недвижимости.

Залог указанных объектов недвижимого имущества зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.03.2016 сделаны записи регистрации №23-23/020-23/020/801/2016-5594/2 и №23-23/020- 23/020/801/2016-5595/1.

Наличие на стороне заёмщика неисполненных обязательств по возврату средств в рамках договора кредитования послужило основанием для обращения банка с исковым заявлением в суд общей юрисдикции о взыскании денежных средств.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 30.11.2017 по делу №2-11579/2017 удовлетворены требования Банка «Первомайский» (ПАО) к ООО «Агро-Проект», ООО «Дирекция-МСК», ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании суммы задолженности по кредитному договору, по договору поручительства, обращении взыскания на заложенное имущество, расторгнут кредитный договор №1248/0001 от 18.03.2016, между Банком «Первомайский» (ПАО) и ООО «Агро-Проект», взыскано солидарно с ООО «Агро-Проект», ООО «Дирекция-МСК», ФИО2 задолженность по кредитному договору №1248/0001 от 18.03.2016 в размере 10 183 062,61 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 66 000 руб.

Кроме того, указанным судебным актом от 30.11.2017 по делу №2-11579/2017 обращено взыскание на заложенное имущество и определена его начальная продажная стоимость.

В обеспечение поручительства ООО «Дирекция-МСК» перед банком были переданы первый этаж нежилого здания, общей площадью: 608,6 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 23:08:0302002:664, находящееся по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2020 г. по делу №А32-49021/2018 включены требования Банка «Первомайский» (ПАО) в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» в размере 9 699 990 руб. задолженности, 483 062,61 руб. процентов за пользование кредитом, 66 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, а также 921 528,85 руб. неустойки в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «ДИРЕКЦИЯ-МСК», как обеспеченные залогом указанного выше имущества.

Указанные помещения первого этажа были реализованы посредством публичного предложения по продаже залогового имущества, победитель торгов – ООО «КС-Технология».

В дальнейшем, по договору купли-продажи указанные помещения первого этажа были приобретены ЗАО «АГРОПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ СТАС».

Между тем, в рамках банкротного дела №А32-49021/2018 в конкурсную массу включены помещения, расположенные и на втором этаже «Оздоровительного комплекса сезонного действия», числящиеся на балансе предприятия, но не зарегистрированные в ЕГРН.

Конкурсный управляющий провела мероприятия по проведению инвентаризации вновь выявленного недвижимого имущества должника (Инвентаризационная опись №05 от 09.11.2021г., сообщение №7638275 о проведении инвентаризации размещено на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве 09.11.2021г.). Проведена оценка второго этажа с помощью привлечения независимого оценщика, в результате получен отчет об оценке №185/21 от 29.11.2021г.

Однако, как указывает истец, реализовать указанное имущество без зарегистрированного права собственности не представляется возможным

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект во внесудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности в силу приобретательной давности на основании статьи 234 ГК РФ.

Ответчик и третьи лица возражений против исковых требований не заявили.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Основанием иска о признании права собственности на объекты недвижимости являются обстоятельства, подтверждающие основания возникновения у истца права собственности на спорное имущество; необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на указанное имущество (статья 65 АПК РФ).

Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности может быть признано судом в случае, если оно возникло в установленном законом порядке.

Истец заявляет о признании права собственности на спорный объект в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

• давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

• давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

• давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

• владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Вместе с тем, по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, спорный объект (помещения второго этажа) является самовольной постройкой, поскольку в отношении указанных помещений отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, что истцом не оспаривается.

Судом установлено, что в отношении здания, в котором расположены спорные помещения второго этажа, МУ «Управление архитектуры и градостроительства Муниципального образования г. Ейск» 19.10.2007г. истцу было выдано Разрешение на реконструкцию №23305000-390 здания оздоровительного комплекса сезонного действия, расположенного по адресу: <...> (л.д.35, Т.1).

Указанное разрешение на реконструкцию выдано на основании проектный документации, подготовленной ООО СМУ «Мередиан» в 2005 г.

В соответствии с указанной проектной документацией здание по адресу: <...>, имеет 2 этажа, проектная площадь всех помещений - 797,9 кв. м., площадь помещений второго этажа составляет 213,9 кв.м.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 06.02.2024 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» отдел по Ейскому району (353680, <...>).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

Установить, соответствует ли объект недвижимого имущества: нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 217,9 кв. м, этаж: 2, расположенное по адресу: <...>, проектной документации, подготовленной ООО СМУ «Меридиан» 2005г., на основании которой выдано разрешение на строительство (реконструкцию) от 19.10.2007г. №23305000-390?.

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия и возможность приведения в соответствие.

В экспертном заключении от 06.05.2024 г. экспертом сделаны следующие выводы:

В соответствии с требованиями градостроительного кодекса Обществом с ограниченной ответственностью «Дирекция-МеридианСтройКомплекс» (ООО «ДИРЕКЦИЯ-МСК» согласно выписки из ЕГРЮЛ от 05.09.2023 № ЮЭ9965-23-123060483) выполнен проект на оздоровительный комплекс сезонного действия, получена разрешительная документация, утвержден градостроительный план земельного участка в органах местного самоуправления.

В проекте указаны технико-экономические показатели только реконструируемой части здания.

Визуальным осмотром двухэтажной части фасада и крыши установлено, что конфигурация наружных стен и крыши соответствует проектной.

Экспертом уточнены: толщина наружных стен 420 мм, внутренняя высота второго этажа 2,45 м.

План на отм. 4.360 (второго этажа) в проекте № 006-05 незначительно отличается от фактического плана на дату экспертного осмотра и указанного плана второго этажа в техническом паспорте инв. № 8619 по состоянию на 01.1 1.2012г.:

Ответ 1 На основании исследования предоставленных документов, обследования второго этажа реконструированного объекта, эксперт приходит к выводу нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 217,9 кв. м. этаж:2, расположенное по адресу: <...> границах нежилого здания с кадастровым номером 23:42:0103028:17 в целом соответствует проектной документации, подготовленной ООО СМУ «Меридиан» 2005 г., на основании которой выдано разрешение на строительство (реконструкцию) от 19.10.2007г., №23305000-390.

Имеющиеся несоответствия не оказывают влияния на конструктивную безопасность здания.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от «06» февраля 2024 года по делу № А32-48043/2023 эксперту разрешается в случае несоответствия - установить несоответствия и возможность приведения в соответствие объекта недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 217,9 кв.м., этаж:2, расположенное по адресу: <...>.

Таким несоответствием является невозможность регистрации вышеуказанного помещения без внесения изменения сведений в ЕГРН на объекты с кадастровым номером 23:08:0302002:664 и 23:42:0103028:18 . '

Сопоставив вышеперечисленные документы (при ответе на первый вопрос) на нежилое помещение с кадастровым номером 23:08:0302002:664 назначение: нежилое, площадью 608,6 кв.м., этаж:1 по адресу: <...> установленф изменения параметров и сделок с ним: на основании проектной документации, подготовленной ООО СМУ «Меридиан» 2005 г., выдано разрешение на строительство (реконструкцию) от 19.10.2007г., №23305000-390. (л.д. 145 т.1, л.д. 40 т.2).

В 2011 году филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краево БТИ» по Ейскому району проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт инв. № 8619 по состоянию на 01.11.2012 г., отражающий фактические параметры реконструированного объекта (л.д. 17-23 т. 2).

15.03.2013 г. одновременно внесены сведения об объектах недвижимости и присвоены кадастровые номера: нежилому зданию 23:42:0103028:17 площадью 2141,5 м2 и нежилому помещению расположенному в нем 23:42:0103028:18 площадью 1012,9 м2 по адресу: <...>.

Однако, нежилое помещение (часть комнаты №2, комнаты № 3, 4, 5, 6, 7) с кадастровым номером 23:08:0302002:664 площадью 608,6 кв.м. расположенное на первом этаже фактически является частью нежилого помещения №2/2, 2/3, 2/4, 3, 3/1, 3/2, 3/3, 4, 4/1, 5, 6 , 6/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 14-28 с кадастровым номером 23:42:0103028:18 площадью 1012,9 м2. Через символ / указана нумерация помещений образованных в результате перепланировки помещений первого этажа. Например из помещении 3 в результате установленных перегородок образованы: помещение 3 меньшей площадью и помещения 3/1, 3/2, 3/3 и т. п.

На дату экспертного осмотра выявлен демонтаж помещений 2/3 и 2/4 антресольного этажа площадью 211,8 м2.

В результате выполненной перепланировки изменилась площадь с 1012,9 м2 до 801,1 м2 и описание местоположения нежилого помещения с кадастровым номером 23:42:0103028:18 в пределах первого и второго этажей здания е кадастровым номером 23142:0103028:17.

Необходимо внести изменение сведений в ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 23:42:0103028:18.

После внесения изменения сведений в ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером 23:42:0103028:18 исходя из того что первый этаж объекта с кадастровым номером 23:42:0103028:18 по сведениям ЕГРН зарегистрирован с кадастровым номером 23:08:0302002:664 назначение: нежилое, площадью 608,6 кв.м., этаж:1, собственник ЗАО «Агропромышленная компания «СТАС». Номер и дата государственной регистрации 23:08:0302002:664-23/2602022-22 от 21.04.2022 (площадь указана до выполненной перепланировки помещения) , необходимо произвести раздел нежилого помещения кадастровым номером 23:42:0103028:18 с образованием двух помещений расположенных на нервом и втором этажах фактически являющихся обособленными помещениями.

В результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером 23:42:0103028:18 с уточненной площадью 801,1 м2 образуются 2 помещения:

нежилое помещение №2/2, 3, 3/1, 3/2, 3/3, 4, 4/1, 5, 6 , 6/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, площадью 583,2 м2 расположенное в пределах первого этажа здания с кадастровым номером 23:42:0103028:17

нежилое помещение №14-28 площадью 217,9 м2 расположенное в пределах второго этажа здания с кадастровым номером 23:42:0103028:17.

Указанное заключение экспертизы от 06.05.2024г. ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» отдел по Ейскому району подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вместе с тем, распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 N 3041-р о внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р, (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923) дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебноэкспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923), разделом VIII следующего содержания: «VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством» Судебная строительно-техническая экспертиза».

Согласно статье 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.

Приказом Министерства юстиции РФ от 30.08.2021 №151 определены территориальные сферы экспертного обслуживания судебно-экспертных учреждений.

Согласно пункту 22 приложения №1 к указанному приказу Краснодарский край, где находится спорный объект недвижимости, отнесён к зоне обслуживания ФБУ Краснодарская ЛЭС Минюста России.

Таким образом, поскольку судом установлены у спорных помещений признаки самовольной постройки, в силу указанных норм, производство судебной экспертизы по данному делу может быть поручено только ФБУ Краснодарская ЛЭС Минюста России и его территориальным подразделениям.

Данная позиция изложена в постановлениях Арбитражный суд Северо-Кавказского от 05.06.2024 г. по делу №А32-46423/2022, от 30.08.2024 г. по делу №А32-67253/2023.

В этой связи, судом определением от 19.11.2024 г. была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Краснодарская Лаборатория Судебной Экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить, соответствует ли объект недвижимого имущества: нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 217,9 кв. м, этаж: 2, расположенное по адресу: <...>, проектной документации, подготовленной ООО СМУ «Меридиан» 2005г., на основании которой выдано разрешение на строительство (реконструкцию) от 19.10.2007г. №23305000-390?.

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия и возможность приведения в соответствие.

В экспертном заключении №5805/5-3-24/16.1 от 23.01.2026 г. экспертом сделаны следующие выводы:

В результате исследования предоставленной в материалах арбитражного дела документации и проведенного осмотра определено, что исследуемые нежилые помещения второго этажа здания с кадастровым номером 23:42:0103028:17 по адресу: <...>, соответствуют данным проектной документации, выполненной ООО «СМУ» МЕРИДИАН» (заказ № 006-05 АР. 2005 г.) «Оздоровительный комплекс сезонного действия по ул. Железнодорожная. 31 в г. Ейске» по составу, расположению и общей площади помещений №14. №15. №16. №17. №18, №19, №20. №21, №22. №23. №24, №25, №26. количеству и расположению оконных и дверных проёмов в данных помещениях, а также наружных дверных проёмов и наружной лестницы. Сопоставление фактических с данными проектной документации представлены в таблице №3 в исследовательской части на стр. №13-14 заключения.

Выявлены следующие несоответствия с данными проектной документации: устройство гипсокартопных перегородок, образующих два помещения душевых №27 и №28 общей площадью 5,1 м2 (2,5 м2 и 2,6 м2) с двумя дверными проёмами; отсутствие проёма в перекрытии и внутренней лестницы в помещении холла №14. В результате образования помещений №27 и №28, площадь помещения холла №14 уменьшилась на 5,1 м2.

Устранение выявленных несоответствий и приведение параметров исследуемых помещений второго этажа в соответствие с данными проектной документации, выполненной ООО «СМУ» МЕРИДИАН», возможно посредством выполнения следующих видов работ:

• демонтаж инженерных сетей и санитарно-технического оборудования помещений душевых №27 и №28:

• демонтаж гипсокартонных перегородок помещений душевых №27 и №28;

• устройство лестничного марша между первым и вторым этажами с устройством проёма в перекрытии.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение экспертизы №5805/5-3-24/16.1 от 23.01.2026 г. подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение №5805/5-3-24/16.1 от 23.01.2026 г. принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорные помещения не соответствует данными проектной документации в части: устройство гипсокартонных перегородок, образующих два помещения душевых №27 и №28 общей площадью 5,1 м2 (2,5 м2 и 2,6 м2) с двумя дверными проёмами; отсутствие проёма в перекрытии и внутренней лестницы в помещении холла №14. В результате образования помещений №27 и №28, площадь помещения холла №14 уменьшилась на 5,1 м2.

В исследовательской части экспертом указано, что несоответствие размеров помещений с проектными данными составляет не более 0.05 м, суммарная разница в значениях площадей 3.9 м2, что составляет 2%.

Таким образом, выявленные несоответствия являются незначительными и не оказывают влияния на конструктивную безопасность здания.

В остальном, заключением судебной экспертизы №5805/5-3-24/16.1 от 23.01.2026 г. установлено, что спорные помещения полностью соответствуют данным проектной документации, выполненной ООО «СМУ» МЕРИДИАН» (заказ № 006-05 АР. 2005 г.) по составу, расположению и общей площади помещений, количеству и расположению оконных и дверных проёмов в данных помещениях, а также наружных дверных проёмов и наружной лестницы

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Таким образом, обращаясь с иском о признании за ним права собственности истец, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать, что спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, обеспечивается соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что спорный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (абзац 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. N 44 О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Как было указано выше разрешение на строительство (реконструкцию) было выдано на основании проектной документации ООО «СМУ» МЕРИДИАН» (заказ № 006-05 АР. 2005 г.), которая предусматривала помещения второго этажа.

14.02.2009г., по окончании строительства Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю был изготовлен технический паспорт и технический план на построенный объект, согласно которому здание по адресу: <...>, литер Б, имеет 2 этажа, общая площадь помещений - 798,5 кв. м., площадь помещений 1 этажа - 581,5 кв. м., площадь помещений второго этажа – 217 кв.м. (л.д. 53-60, Т.1).

В 2011 году филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Ескому району проведена техническая инвентаризация и составлен технический паспорт инв. №8619 по состоянию на 01.11.2012 г., отражающий параметры реконструированного объекта: поэтажные планы первого этажа, антресоли, второго этажа и экспликация площади помещения (л.д.17-23, Т.2).

Конкурсный управляющий пояснил, что по неизвестной причине объект был введен в эксплуатацию предыдущим руководством общества без учета помещений второго этажа, хотя представленной в материалы дела проектной и технической документацией подтверждается наличие помещений второго этажа с 2009 года.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что единственным признаком самовольной постройки в отношении спорных помещений является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Третье лица ООО «КС-ТЕХНОЛОГИЯ» и ЗАО «АГРОПРОМЫШЛЕННАЯ КОМПАНИЯ СТАС» исковые требования поддерживают в полном объеме.

Администрация возражений против иска не направила.

Доказательства нарушения публичных интересов или прав и законных интересов других лиц в случае признания права собственности на спорные помещения в материалах дела отсутствуют.

Как установлено судом, истцом исчерпана предусмотренная законом возможность легализовать спорные помещения в административном, внесудебном порядке.

Признание права собственности ООО «ДИРЕКЦИЯ-МЕРИДИАНСТРОЙКОМПЛЕКС» на спорные помещения является единственно возможным способом его легализации.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что спорные помещения изначально были предусмотрены проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, судебными экспертизами установлено соответствие спорных помещений проектной документации, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания права собственности ООО «ДИРЕКЦИЯ-МЕРИДИАНСТРОЙКОМПЛЕКС» (ИНН: <***>) на нежилое помещение, площадью 217,9 кв. м, этаж – 2, расположенное в двухэтажном здании с кадастровым номером 23:42:0103028:17 по адресу: <...>, в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, исковые требования ООО «ДИРЕКЦИЯ-МЕРИДИАНСТРОЙКОМПЛЕКС» подлежат удовлетворению.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

Судебные расходы по данному делу подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Резолютивная часть

РЕШИЛ:

Признать право собственности ООО «ДИРЕКЦИЯ-МЕРИДИАНСТРОЙКОМПЛЕКС» (ИНН: <***>) на нежилое помещение, площадью 217,9 кв. м, этаж – 2, расположенное в двухэтажном здании с кадастровым номером 23:42:0103028:17 по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

Судья Н.А. Ермолова