Решение от 15 мая 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-33511/26-16-209
г. Москва
15 мая 2026 года
Решение в порядке ч. 1 ст. 229 АПК РФ принято 13 апреля 2026 года

Мотивированное решение изготовлено 15 мая 2026 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Махалкина М.Ю.

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.09.2019)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕКТОР-ЦФО" (117342, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КОНЬКОВО,

УЛ. БУТЛЕРОВА, Д. 17Б, ПОМЕЩ. 60А/11/2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.07.2013, ИНН: <***>)

о взыскании суммы основного долга по Договору № АС-10/2А/24-01 от 24.01.2025 г. в размере 672 497 руб. 34 коп., пени в размере 490 893 руб. 58 коп., с последующим начислением,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Вектор-ЦФО" (далее – ответчик) о взыскании суммы основного долга в размере 672 497 руб. 34 коп., пени в размере 490 893 руб. 58 коп., с последующим начислением пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки, на сумму основного долга с 10.02.2026 г. по день оплаты суммы основного долга.

Заявленные исковые требования мотивированы тем обстоятельством, что у Ответчика имеется задолженность по оплате арендной платы по Договору № АС-10/2А/24-01 от 24.01.2025 г., а также в виде пени за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик представил отзыв, в котором иск не признал, сославшись на то, что арендуемое помещение физически освобождено Ответчиком 07.08.2025 г., доступ в него прекращён и помещение практически сразу снова сдано в аренду иному лицу. Последним днем аренды Ответчик считает 31.08.2025 г. Кроме того, Ответчик считает ИП ФИО1 ненадлежащим Истцом по делу.

Истцом представлены возражения на отзыв Ответчика.

Стороны извещены о рассмотрении дела в порядке упрощённого производства надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между ООО «ААС Недвижимость» (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) был заключён договор аренды № АС-10/2А/24-01 от 24.01.2025 г. (далее – Договор) в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, общей площадью 100 кв.м., этаж № 2А, номер внутренней нумерации 2A-004, расположенное в здании по адресу: <...>/1, кадастровый номер: 77:02:0003002:2849 (далее – Помещение).

Договор был заключён сроком с 01.02.2025 г. по 31.12.2025 г. (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 3.1 Договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части.

В соответствии с п. 3.2 Договора постоянная часть Арендной платы за каждый месяц аренды составляет 180 000 руб., в том числе НДС 20 %.

В соответствии с п. 3.5 Договора переменная часть арендной платы включает в себя: возмещение расходов за коммунальные услуги (потребленная электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение), охрану и вывоз ТБО.

Уборка Помещения не включается в переменную часть Арендной платы и осуществляется Арендатором самостоятельно и за свой счет.

Согласно п. 3.4.2 Договора оплата постоянной части арендной платы производится Арендатором не позднее пятого числа текущего месяца аренды путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя на основании Договора без выставления соответствующих счетов.

В силу п. 3.6 Договора оплата переменной части арендной платы производится Арендатором на основании счетов в течение трех рабочих дней с даты выставления Арендодателем счета.

31.07.2025 г. изменился состав собственников помещения с кадастровым номером 77:02:0003002:2849 путём отчуждения части права собственности на доли в пользу множества физических лиц и возникла общая долевая собственность на спорное Помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.07.2025 г.

01.08.2025 г. ООО «ААС Недвижимость», а также все иные 46 собственников Помещения с кадастровым номером 77:02:0003002:2849 заключили агентский договор б/н с Истцом, которым уполномочили последнего представлять их интересы по вопросам аренды Помещения.

01.08.2025 г. Истец направил Ответчику уведомление об изменении состава собственников Помещения и реквизитов оплаты по Договору, что подтверждается отчетом с официального сайта АО «Почты России» об отслеживании отправления с идентификационным номером 12754910510191.

В данном уведомлении Истец сообщил Ответчику о том, что прежний арендодатель ООО «ААС Недвижимость» передал ему все обязательства по Договору, как новому арендодателю.

Согласно п. 11.5 Договора Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем подачи уведомления об отказе в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора не позднее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения Договора. За реализацию права на односторонний отказ от исполнения договора Арендатор на основании п. 3 ст. [310

ГК РФ](/law/gk-rf-chast1/razdel-iii/podrazdel-1_1/glava-22/statia-310/ "ГК РФ > Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 22. Исполнение обязательств > Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства") оплачивает Арендодателю денежную сумму в размере обеспечительного платежа.

Ответчик направил Истцу заявление от 08.08.2025 г. о досрочном расторжении Договора аренды с 01.09.2025 г.

Истец ответным письмом № 1 от 11.08.2025 г. выразил свое согласие на расторжение Договора с 09.11.2025 г.

По мнению Истца, поскольку Ответчик направил заявление о досрочном расторжении 08.08.2025 г., то в силу п. 11.5 Договора последним днем аренды является 08.11.2025 г., а Договор считается расторгнутым с 09.11.2025 г.

Как указывает Истец, Ответчик перестал вносить арендую плату с 01.08.2025 г., в результате чего к моменту расторжения Договора (по состоянию на 08.11.2025 г.)

у него образовалась задолженность по оплате арендной платы в размере 672 497 руб. 34 коп., а именно:

1. задолженность по постоянной части арендной платы за периоды: - август 2025 года – 180 000 руб.;

• сентябрь 2025 года – 180 000 руб.;

• октябрь 2025 года – 180 000 руб.;

• с 01.11.2025 г. по 08.11.2025 г. – 48 000 руб.,

2. задолженность по переменной части арендной платы за периоды: - август 2025 года – 25 276 руб. 45 коп.;

• сентябрь 2025 года – 26 243 руб. 03 коп.;

• октябрь 2025 года – 26 035 руб. 15 коп.;

• с 01.11.2025 г. по 08.11.2025 г. – 6 942 руб. 71 коп.

Истцом Ответчику направлена претензия № 2-01/2026 от 26.01.2026 г. с требованием об оплате задолженности.

В ответе на претензию (письмо б/н от 02.02.2026 г.) Ответчик признал часть задолженности в размере 205 276 руб. 45 коп., при этом оплату не произвел.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Довод Ответчика о том, что ФИО1 является ненадлежащим Истцом по настоящему делу, поскольку Ответчик (Арендатор) своего согласия на перемену лица на стороне Арендодателя в Договоре не дал, судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Данная правовая позиция отмечена в п. 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В силу п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Указанное толкование приведенных положений дано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 г. № 305-ЭС20-14025.

В связи со сменой собственника Помещения прежний арендодатель ООО «ААС Недвижимость» перестал быть стороной по договору аренды в силу закона.

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

Новые собственники Помещения заключили с Истцом агентский договор б/н от 01.08.2025 г., согласно условиям которого Агент (Истец) обязуется от своего имени и за счет Принципалов, совершать определенные юридические и иные действия по предоставлению Объекта в аренду, по распределению доходов и расходов, получаемых от использования Объекта (п. 1.4 агентского договора).

В силу п. 2.1.2 агентского договора Агент обязан получать от арендаторов Объекта арендную плату и иные платежи. Общий размер платежей, полученных по договорам аренды, заключенным в отношении Объекта, являются выручкой Объекта (далее – Выручка Объекта). Выручка Объекта поступает напрямую Агенту.

Также в силу п. 2.1.7 агентского договора Агент обязан перечислять каждому Принципалу ежемесячно в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты принятия ими отчетов Агента Выручку Объекта после удержания из нее Расходов Объекта, Вознаграждения Агента и иных дополнительных расходов, связанных с Объектом (далее – Прибыль Объекта) в размере, пропорциональном доли Принципала в праве собственности на Объект.

В п. 8.3 агентского договора стороны особо оговорили, что данный договор предназначен для подтверждения правомочий Уполномоченного Принципала и Агента перед арендаторами Объекта и иными третьими лицами.

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора (ст. 1011 ГК РФ).

По смыслу ст. 1005 ГК РФ и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом общих положений обязательственного права агент вправе обращаться в суд от своего имени за защитой собственного права, возникшего из сделок с третьими лицами во исполнение указаний принципала (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. № 13537/12 по делу № А32-26605/2011).

Таким образом, в целях исполнения пунктов 1.4, 2.1.2, 2.1.7 агентского договора Истец вправе обращаться в суд от своего имени за взысканием арендной платы с арендаторов Объекта.

Довод Ответчика о том, что во агентскому договору Истец вправе взимать арендную плату только с новых арендаторов, с которыми договор аренды заключён лично Истцом, судом отклоняется, как противоречащий пунктам 1.4, 2.1.2, 2.1.7, 8.3 агентского договора.

Довод Ответчика о том, что Помещение освобождено 07.08.2025 г. и доступ в него прекращен, а также о том, что Помещение практически сразу сдано в аренду третьему лицу, судом отклоняется, поскольку является голословным и не подтверждено никакими доказательствами.

Кроме того, именно Ответчик являлся инициатором расторжения Договора, что в силу п. 11.5 Договора, которой стороны определили (ст. 421 ГК РФ) обязанность Ответчика уведомлять Истца об отказе от исполнения договора не позднее чем за

3 месяца до предполагаемой даты расторжения.

Следовательно, учитывая, что Ответчик направил отказ от Договора 08.08.2025 г., Договор считается расторгнутым с 09.11.2025 г.

Ссылка Ответчика на соглашение о расторжении Договора от 29.08.2025 г., судом отклоняется, поскольку данное соглашение подписано только со стороны ООО «ААС Недвижимость», которое на дату подписания соглашения (03.09.2025 г.) уже не являлось единственным арендодателем по Договору, в связи с чем не имело право в одностороннем порядке подписывать соглашение о расторжении Договора.

Способ использования арендуемого помещения Арендатором (Ответчиком) является его персональным выбором и правом и никак не влияет на его правоотношения с Арендодателем, в том числе на обязанность по оплате арендной платы за предоставленное помещение до даты расторжения Договора (08.11.2025 г.).

Довод Ответчика о том, что ООО «ААС Недвижимость» согласно выписке из ЕГРН от 31.07.2025 г. является одним из 47 собственников объекта недвижимости, не опровергает того факта, что у спорного помещения с 01.08.2025 г. появилось 46 новых сособственников, которые наравне с ООО «ААС Недвижимость» имеют право на получение аренды пропорционально своим долям.

При этом, 01.08.2025 г. все собственники помещения с кадастровым номером 77:02:0003002:2849 заключили агентский договор, которым уполномочили Истца представлять их интересы в вопросах аренды Помещения, в том числе по предоставлению Объекта в аренду, по распределению доходов и расходов, получаемых от использования Объекта, получению от арендаторов Объекта арендной платы и иных платежей (п. 1.4 Агентского договора).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Позиция Ответчика прямо противоречит положениям (пункты 1.4, 2.1.2, 2.1.3) заключённого между Истцом и 47 собственниками Помещения агентскому договору б/н от 01.08.2025 г. (буквальному толкованию его условий).

При таких обстоятельствах, Истцом правомерно предъявлено требование о взыскании основного долга в размере 672 497 руб. 34 коп. за период с 01.08.2025 г. по 08.11.2025 г.

В соответствии с п. 9.2 Договора за просрочку оплаты арендной платы и иных платежей, установленных Договором, Арендатор уплачивает Арендодателю, по его письменному требованию, пеню в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Прекращение арендных отношений не освобождает от ответственности за нарушение сроков оплаты (п. 4 ст. 425 ГК РФ).

Ссылка Ответчика на не направление Арендодателем счетов по оплате переменной части арендной платы за период: август – ноябрь 2025 года (и в связи с этим на недопустимость начисления пеней), опровергается сведениями из ЭДО Контур Диадок, согласно которым за каждый месяц Ответчику направлены счета-фактуры

№ 84 от 31.08.2025 г., № 262 от 17.09.2025 г., № 580 от 30.09.2025 г., № 788 от 16.10.2025 г., № 949 от 31.10.2025 г., № 1193 от 17.11.2025 г., № 1194 от 17.11.2025 г., № 1296 от 30.11.2025 г. и акты № 20 от 31.08.2025 г., № 194 от 17.09.2025 г., № 268 от 30.09.2025 г., № 382 от 16.10.2025 г., № 492 от 31.10.2025 г., № 714 от 17.11.2025 г.,

№ 715 от 17.11.2025 г., № 721 от 30.11.2025 г.

Истцом Ответчику начислена неустойка за период с 06.08.2025 г. по 09.02.2026 г. в размере 490 893 руб. 58 коп.

Расчёт Истца судом проверен и признан составленным верно.

Оснований для снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ) не имеется, поскольку соответствующего заявления со стороны должника не поступило (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7).

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7

"О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" разъясняется, что по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы Истца по госпошлине подлежат взысканию с Ответчика на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

Резолютивная часть

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕКТОРЦФО" (ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>) сумму основного долга в размере 672 497 (шестьсот семьдесят две тысячи четыреста девяносто семь) рублей 34 копейки, пени в размере 490 893 (четыреста девяносто тысяч восемьсот девяносто три) рубля

58 копеек, пени в размере 0,5% за каждый день просрочки, начисленные на сумму основного долга с 10.02.2026 г. по день оплаты суммы основного долга, а также расходы по оплате госпошлины в размере 59 902 (пятьдесят девять тысяч девятьсот два) рубля.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия.

Судья: М.Ю. Махалкин