Решение от 7 апреля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-201624/25-1-980
г. Москва
07 апреля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 07 апреля 2026 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 11.09.2012) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, общей площадью 163,9 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0008002:13273

третьи лица: 1.Общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, пр-кт Большой в.о., д. 18, литера а, этаж 2 часть помещ. 48-н кабинет 206; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>); 2. Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>); 3. Общество с ограниченной ответственностью "АМР Консалтинг" (625048, Тюменская область, г.о. город Тюмень, <...>, помещ. 3; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2018, ИНН: <***>).

при участии представителя истца ФИО2 по довер. от 14.07.2025, ответчика – ФИО3 по довер. от 09.12.2025, эксперта АНО ЮЦ "Правовая экспертиза" ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений, заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, общей площадью 163,9 кв.м., с кадастровым номером 77:07:0008002:13273.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 04.02.2020 № 00-00073/20, 14.05.2025 обратился к ответчику за выкупом арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:07:0008002:13273 общей площадью 163,9 кв.м в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

30.06.2025 истцом получено от ответчика письмо № 33-5-48204/25-(0)-6, которым направлен проект договора от 27.06.2025 № 59-11366, в котором цена недвижимости установлена в размере 32574000 руб. на основании отчета об оценке от 16.06.2025 № М1512-1606-П/2025, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», имеющего положительное заключение Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной (экспертное заключение от 18.06.2025 № 555/39-25).

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной, в обоснование чего истец сослался на выполненный по его заказу Отчет от 15.07.2025 № 140725-01 оценочной компании ООО «АМР Консалтинг», согласно которому цена рассчитана другим оценщиком в размере 9246667 руб. Истец также считал необоснованным установленное пунктом 1.6 ограничение использования помещения, в связи с чем просил внести изменения в пункт 1.6 договора.

Истец представил ответчику протокол разногласий по условиям договора, однако ответчик отклонил письмом от 23.07.2025 № 33-5-48204/25-(0)-8 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, согласно которым истец просил установить цену объекта недвижимости в соответствии с результатами судебной экспертизы - 21510000 руб., а также заявил возражения против пункта 1.6, который просил изложить с учетом внесения изменений в абзац 3.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве доводам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта, указывая на то, что отчет от 16.06.2025 № М1512-1606-П/2025 имеет положительное экспертное заключение, а у Департамента отсутствовали правовые основания принять иную оценку, предложенную истцом, и, кроме того, настаивал на изложении пункта 1.6 в редакции, предложенной продавцом.

Извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ третьи лица не явились.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец ИП ФИО1, являющаяся субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:07:0008002:13273, общей площадью 163,9 кв.м, в установленном законом порядке обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Судом установлено, что Департаментом в установленные законом 159-ФЗ сроки надлежаще исполнены все действия, предписанные названным законом для оказания государственной услуги по заявлению истца о выкупе имущества.

Департаментом заявителю направлен проект договора по цене, определенной

независимым оценщиком, как того требует ст. 3 Закона 159-ФЗ.

В отношении проекта договора истцом (покупателем) заявлены разногласия, в том числе, по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент с соблюдением установленного срока для заключения договора, что Департаментом не оспорено.

Согласно п. 4 ст. 4 Закона 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 4.1. названной статьи течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со ст.ст. 8, 10, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"(далее – Закон 135-ФЗ), с учетом разъяснений, данных в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Департамент отклонил протокол разногласий, поскольку не имел права использовать ни в решении о приватизации, ни в проекте договора купли-продажи иной отчет, составленный оценщиком, который не был привлечен к оценке государственного имущества в порядке, установленном ст. 10 Закона 135-ФЗ.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая разницу в цене по результатам оценок, произведенных привлеченными сторонами независимыми оценщиками, суд определением от 17.11.2025 назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" (ИНН: <***>)

ФИО5, перед которой поставил следующие вопросы:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет от 16 июня 2025 г. № 1512- 1606-П/2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение № 555/39-25 от 18.06.2025. Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № 140725-01 от 15.07.2025, выполненный ООО «АМР Консалтинг»?

3. Какова причина разницы в цене объекта, определенной в указанных отчетах?

4. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения общей площадью 163,9 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0008002:13273, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, по состоянию на 14.05.2025?

Определением от 19.01.2026 отклонено ходатайство экспертной организации об увеличении стоимости и сроков экспертизы, производство экспертизы в ООО "Лаборатория судебных экспертиз" прекращено, проведение экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации Юридический центр "Правовая экспертиза" (ИНН: <***>) ФИО4.

Судом 16.02.2026 получено экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО4, которым даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

по вопросу № 1: Отчет от 16 июня 2025 г. № 1512-1606-П/2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам);

по вопросу № 2: Отчет № 140725-01 от 15.07.2025, выполненный ООО «АМР Консалтинг», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам);

по вопросу № 3: разницы в цене объекта, определенной в указанных отчетах, может быть обусловлена следующими факторами: в указанных отчетах отсутствуют данные о фактических сделках; анализ рынка в указанных отчетах проведен в недостаточном объеме, что не позволило определить текущие тенденции рынка; в указанных отчетах отсутствует анализ справочных данных с условиями рынка; цели и задачи, поставленные каждым из Заказчиков указанных отчетов; использование в указанных отчетах различных источников информации; осуществлен различный подход к выбору аналогов;

по вопросу № 4: рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения общей площадью 163,9 кв. м с кадастровым номером 77:07:0008002:13273, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, по состоянию на 14.05.2025, составляет: 21510000 (Двадцать один миллион пятьсот десять тысяч) рублей.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, третьими лицами (привлеченными судом профессиональными оценщиками) не представлено.

Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков Союз саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО» решением Совета СОО (Протокол заседания Совета СОО от 14.07.2022) приняло Правила определения

существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости. Этим решением определены границы допустимого расхождения двух оценок рыночной стоимости одного объекта для сегментов (подсегментов) рынка недвижимости, о чем Совет уведомил своих членов письмом Исх. № 10043 от 15.07.22 (размещено в сети Интернет, использовано в статьях ФИО6, ФИО7 и др.).

Так, для объектов, в число которых входит объект истца: офисные помещения, офисные объекты низкого (C, D) и высокого (А, В) классов; помещения для торговли и сферы услуг, торговые объекты низкого, среднего и высокого классов, – допустимая граница расхождения принята в профессиональном сообществе оценщиков от 15 до 45%.

При этом согласно упомянутым Правилам профессионального сообщества, предусмотрено следующее:

1. Величина расхождения определяется как выраженное в процентах отношение разности значений двух оценок стоимости к их среднему значению (полусумме значений).

2. Если величина фактического расхождения двух оценок стоимости не превышает нижнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, расхождение рассматривается как заведомо несущественное, лежащее в пределах допустимой неопределенности и не требующее каких-либо дополнительных обоснований.

3. Если величина фактического расхождения двух оценок превышает верхнюю границу для соответствующего сегмента (подсегмента) рынка, расхождение рассматривается как существенное. Такое расхождения может быть признано допустимым только при условии убедительного дополнительного обоснования.

4. Если величина фактического расхождения находится в пределах нижней и верхней границ, расхождение рассматривается как допустимое. Такое расхождения может быть признано существенным только при условии убедительного дополнительного обоснования.

В настоящем случае величина фактического расхождения между предложенной Департаментом и установленной судебным экспертом, определенная как отношение разности значений двух оценок стоимости к их среднему значению (полусумме значений), находится в пределах нижней и верхней границ: (32574000-21510000)/ ((32574000+21510000)/2) х 100% = 40,91%, т.е. в пределах допустимого расхождения, которое может быть признано существенным только при условии дополнительного обоснования.

Однако извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ третьи лица в судебное заседание представителей не направили, выводов судебной экспертизы не опровергли, таких дополнительных обоснований не представили. Не представлено таких дополнительных обоснований и ответчиком.

При этом величина расхождения между предложениями сторон составила 111%, что превышает верхнюю границу и признается существенным, а разница между предложенной истцом (покупателем) ценой и ценой, установленной судебным экспертом, составляет по той же формуле - 79,74%, что также превышает верхнюю границу и признается существенным.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Условие пункта 3.1 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению. Обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона 159-ФЗ, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ № 144-ФЗ, № 158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

Рассмотрев разногласия сторон по п.1.6 договора, суд установил, что предложенный Департаментом проект (абзац третий пункта 1.6) содержит условие: На Объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (бытовое обслуживание) Объекта на 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Нормой пункта 4 ст. 30 названного Закона предусмотрено, что обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 настоящего Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.

Между тем, из содержания пункта 1 ст. 30 Закона 178-ФЗ следует, что под объектами социально культурного назначения в данной статье понимаются объекты здравоохранения, культуры и спорта.

Кроме того, спорное помещение не является как таковым ни объектом социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) (п.1 ст. 30 Закона 178-ФЗ), ни объектом коммунально-бытового назначения, поскольку, согласно заключенному сторонами договору аренды от 04.02.2020 № 00-00073/20, помещение передано арендатору для использования в целях: торговое, культурно-просветительское, бытовое обслуживание, общественное питание, медицинское, т.е. для многоцелевого использования, объектом свободного назначения.

При отсутствии оснований сохранения определенного назначения помещения для покупателя, которому передается по договору помещение в собственность, действует общее правило гражданского законодательства (п.2 ст.209 ГК РФ), согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, последний абзац пункта 1.6 предложенного Департаментом проекта договора купли-продажи подлежит исключению.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179 АПК РФ,

Резолютивная часть

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 163,9 кв. м с кадастровым номером 77:07:0008002:13273, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц.

Договор считать заключенным с даты вступления решения в законную силу на условиях проекта от 27 июня 2025 № 59-11366, направленного продавцом (ответчиком Департаментом городского имущества города Москвы) покупателю (истцу индивидуальному предпринимателю ФИО1), за исключением условий пунктов 1.6, 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

На Объект с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю устанавливается публичный сервитут, являющийся существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и прохода для обслуживания коммунальных и (или) электросетевых объектов, и (или) пожарного оборудования, размещенных в Объекте, который сохраняется при всех сделках с Объектом, вплоть до его прекращения в установленном порядке. Переход права собственности на Объект не влечет за собой прекращение публичного сервитута.

3.1. Цена Объекта составляет 21510000 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 256071 руб. 43 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 11.09.2012) 45000 руб. издержек на экспертизу и 15000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова