Решение от 21 апреля 2026 г. АС Омской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

**№ дела

А46-12450/2025
21 апреля 2026 года
город Омск**

Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2026 года

В полном объеме решение изготовлено 21 апреля 2026 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коханчик С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Корпорация консалтинга»,

при участии в судебном заседании:

от истца – лично, паспорт,

от ответчика – ФИО2 по доверенности, удостоверение, диплом,

от третьего лица – не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Минимущество Омской области) о признании недостоверной величину рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 370,4 кв.м, литера Ж, расположенного по адресу: <...> стр. 5Ж, кадастровый номер 55:20:200101:3980 и земельного участка с кадастровым номером 55:20:200803:2075, установленную распоряжением от 06.05.2025 № 931-р, а также включенную в подготовленный проект договора купли-продажи.

Ответчик представил отзыв, в котором с требованиями не согласился, указав, что отчет № 17/2025, на основании которого установлена оспариваемая стоимость, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в действующей на дату составления отчета редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), при этом отчет № 101-3 не является надлежащим доказательством, подтверждающим иную цену здания, поскольку в отчете установлена рыночная стоимость на иную дату (21.10.2024), а не на дату обращения ФИО1 в Минимущество Омской области с заявлением (02.02.2024), и определена для расчета размера арендной платы за здание для договора аренды, а не для целей его выкупа (то есть в данном отчете не определялась реальная рыночная стоимость здания). Также ответчик полагал, что отчет № 101-3 не является надлежащим доказательством, подтверждающим иную цену земельного участка, так как в нем стоимость земельного участка не определялась.

По ходатайству предпринимателя определением от 24.12.2025 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ФИО3 (далее – ФИО3). На время проведения судебной экспертизы производство по делу приостанавливалось.

С учетом результатов судебной экспертизы Минимущество Омской области представило дополнительный отзыв, в котором указало, что заключение № 067/2026 является недостоверным, поскольку ФИО3 при производстве экспертизы подобрано недостаточно объектов-аналогов, при этом все избранные объекты находятся в иных районах Омской области (более отдаленных от г. Омска), а объявления о продаже объектов-аналогов размещены позже даты, на которую необходимо установить рыночную стоимость здания и земельного участка.

Не согласившись с доводами ответчика, истец представил дополнительные пояснения к иску, в соответствии с которыми настаивал на удовлетворении требований, полагая, что предложенный Минимуществом Омской области размер рыночной стоимости здания и земельного участка носят явно завышенный характер.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Корпорация консалтинга» (далее – ООО «Корпорация консалтинга»), которое отзыв на иск не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, хотя о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ООО «Корпорация консалтинга».

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, представитель ответчика настаивал на доводах, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости:

• земельный участок с кадастровым номером 55:20:200803:2075, площадью 5 300 кв.м, имеющий местоположение: <...> стр. 5Ж является собственностью Омской области (регистрационная запись № 55:20:200803:2075-55/092/2024-1 от 26.11.2024) (далее – земельный участок),

• нежилое здание с кадастровым номером 55:20:200101:3980, площадью 1 370,4 кв.м, имеющее местоположение: <...> стр. 5Ж является собственностью Омской области (регистрационная запись № 55-55-24/039/2014-586 от 02.06.2014) (далее – здание),

Между Минимуществом Омской области (Арендодатель), казенным учреждением Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (Балансодержатель) и ФИО1 (Арендатор) 01.02.2022 заключен договор аренды имущества, находящегося в собственности Омской области № АН2132 (далее - Договор), по условиям которого Балансодержатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование здание для осуществления административно-хозяйственной деятельности (пункт 1.1.).

Согласно пункту 1.2 Договора срок действия Договора с 01.02.2022 по 31.01.2025.

01.02.2024 ФИО1 обратился в Минимущество Омской области с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 29.02.2024 № ИСХ-24/МИО/04-03/2549 Минимущество Омской области отказало ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого имущества ввиду отсутствия в заявке на право заключения договора аренды информации о регистрации арендатора в качестве индивидуального предпринимателя.

Полагая, что указанный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы ФИО1 в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в суд с заявление о его оспаривании. Делу присвоен номер А46-3903/2024.

Решением Арбитражного суда Омской области от 23.05.2024, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.12.2024, отказ Минимущества Омской области, изложенный в письме от 29.02.2024 № ИСХ-24/МИО/04-03/2549, признан незаконным, на Минимущество Омской области возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий в сроки и в порядке, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, по заявлению ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого здания, общей площадью 1 370,4 кв.м., литера Ж, расположенного по адресу: <...> стр. 5Ж.

Распоряжением от 06.05.2025 № 931-р (далее - Распоряжение) Минимущество Омской области определило условия приватизации здания в порядке реализации преимущественного права ФИО1 на приобретение арендуемого имущества.

В пункте 2 Распоряжения установлена цена продажи здания в размере его рыночной стоимости без учета НДС, составляющей 6 314 000 руб., согласно отчету об оценке рыночной стоимости, и цена выкупа земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 617 000 руб., согласно отчету об оценке рыночной стоимости.

При установлении рыночной стоимости реализуемого имущества Минимущество Омской области приняло во внимание результаты оценки, отраженные в отчет об оценке объекта оценки № 17/2025 от 24.03.2025, подготовленном ООО «Корпорация консалтинга».

На основании данного распоряжения ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи здания и земельного участка с установлением выкупной стоимости объектов недвижимости 6 314 000 руб. и 1 617 000 руб. соответственно (пункты 3.1. и 3.3.).

Письмом от 06.05.2025 № 04-04/8493 ответчик направил в адрес истца копию Распоряжения и проект договора купли-продажи здания и земельного участка.

Письмо получено ФИО1 25.05.2025, о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления с идентификатором 80081909341070.

15.05.2025 между Минимуществом Омской области (Арендодатель), казенным учреждением Омской области «Центр учета и содержания собственности Омской области» (Балансодержатель) и ФИО1 (Арендатор) подписан договор аренды имущества, находящегося в собственности Омской области № АН2206 (далее - Договор № АН2206), по условиям которого Балансодержатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование здание для осуществления административно-хозяйственной деятельности (пункт 1.1.).

Согласно пункту 1.2. Договора № АН2206 срок действия названного договора 58 лет.

Полагая, что установленная величина рыночной стоимости объектов является завышенной, недостоверной и не является рыночной, что нарушает права истца, Богатырев В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением для урегулирования разногласий.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

• арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

• арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

• сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признаётся адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 названного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона №159-ФЗ).

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с нормой, установленной статьёй 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определяя размер выкупной стоимости имущества, ответчик руководствовался отчетом об оценке № 17/2025 от 24.03.2025, согласно которому рыночная стоимость здания составила 7 576 800 руб. с учетом НДС, 6 314 000 руб. без учета НДС (на 02.02.2024), земельного участка – 6 314 000 руб. (на 26.11.2024). Принимая во внимание, что согласно представленному предпринимателем отчету № 101-3 от 21.10.2024 итоговая величина рыночной стоимости здания составляет 1 120 000 руб. с учетом НДС, 933 333 руб. 33 коп. без учета НДС (на 21.10.2024), в связи со значительным различием стоимости объекта в представленных сторонами отчетах, суд определением от 24.12.2025 назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ФИО3

Согласно заключению эксперта № 067/2026 от 29.01.2026 рыночная стоимость спорных объектов на 02.02.2024 составляет:

• здания: 1 538 400 руб. с учетом НДС, 1 282 000 руб. без учета НДС.

• земельного участка: 550 000 руб., НДС не облагается.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Минимущество Омской области с результатами исследования, отраженными в заключении № 067/2026 от 29.01.2026 не согласилось, указало, что установленная судебной экспертизой величина рыночной стоимости объектов является недостоверной, поскольку ФИО3 при производстве экспертизы подобрано недостаточно объектов-аналогов, при этом все избранные объекты находятся в иных районах Омской области (более отдаленных от г. Омска), а объявления о продаже объектов-аналогов размещены позже даты, на которую необходимо установить рыночную стоимость здания и земельного участка.

Отклоняя доводы ответчика, суд исходит из следующего.

При определении рыночной стоимости имущества экспертом ФИО3 применен метод выделения стоимости земельного участка из единого объекта недвижимости (ЕОН), избран сравнительный подход. В обоснование избрания данного подхода в заключении указано, что данный вариант является единственным возможным с учетом специфики отчуждения имущества.

На основании подпунктов «а», «б», «в» пункта 22 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года№ 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В заключении № 067/2026 от 29.01.2026 приведено 3 объекта-аналога:

• склад, 1 426 кв.м, имеющий местоположение: <...>, цена предложения - 1 250 000 руб., цена предложения - 876,58 руб./кв.м, наличие НДС - без НДС 20%, продается вместе с земельным участком – да, площадь земельного участка - 2 108 кв.м,

• площадь свободного назначения, 3 064 кв.м, имеющая местоположение: <...> цена предложения - 2 800 000 руб., наличие НДС - без НДС 20%, цена предложения - 914 руб. за кв.м, продается вместе с земельным участком – нет,

• склад, 1 115 кв.м, местоположение: Омская область, Нижнеомский район, дер. Киршовка, цена предложения - 1 000 000 руб., цена предложения за 1 кв.м - 900 руб., наличие НДС - без НДС 20%, продается вместе с земельным участком – да, площадь земельного участка - 10 000 кв.м.

Действительно, названные аналоги не соответствуют местоположению реализуемого здания и участка.

Между тем в отчете № 17/2025 от 24.03.2025 сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания не был применен, но представлены следующие объекты-аналоги:

• зерноток (участок со строениями и оборудованием), 4 532,4 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Омский район, с.п. Морозовское, <...>, стоимость – 32 000 000 руб.,

• складское помещение (комплекс сооружений и земельный участок), 270,6 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Омский район, с.п. Новоомское, <...>, стоимость – 14 900 000 руб.,

• помещение (земельно-имущественный комплекс), площадь 169,90 кв.м., местоположение: Омская область, Называевский район, с. Черемновка, стоимость – 694 891 руб.,

• производственно-складской комплекс, 3 909 кв.м, имеющий местоположение: <...> стоимость – 15 000 000 руб.,

• кирпичный завод, 4 815 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Таврический район, Таврическое городское поселение, <...>, стоимость – 15 600 000 руб.,

• готовый бизнес, 1 709 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Кормиловский район, Кормиловское городское поселение, <...>, стоимость – 11 500 000 руб.,

• участок, 3 га, местоположение: Омская область, Омский район, с. Троицкое, стоимость – 5 720 000 руб.,

• участок, 5 800 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Омский район, с.п. Новоомское, стоимость – 2 190 000 руб.,

• участок, 1 000 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Омский район, сп. Пушкинское, стоимость – 710 000 руб.,

• участок, 8 000 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Любинский район, Любинское городское поселение, стоимость – 6 500 000 руб.

• участок, 3 700 кв.м, имеющий местоположение: Омская область, Омский район, сп. Новоомское, стоимость – 680 000 руб.

Следовательно, как и в заключении судебной экспертизы, так и в отчете № 17/2025 от 24.03.2025 отражены, в то числе объекты-аналоги, не соответствующие местоположению реализуемых объектов.

Изучив указанные объекты, суд приходит к выводу о том, что аналоги, приведенные в судебном заключении, являются более подходящими, поскольку приближены к площади исследуемых объектов (1 370,4 кв.м – здание, 5 300 кв.м – земельный участок), а также к функциональному назначению здания (фуражный склад).

Также эксперт приводит пояснение и расчет корректировки на местоположение с учетом нахождения объектов-аналогов в иных районах Омской области. Относительно актуальности объектов-аналогов суд отмечает, что все объекты-аналоги, отраженные в заключении № 067/2026 от 29.01.2026, находятся в пределах сроков экспозиции, информация о ценах предложений актуальна на дату оценки с учетом динамики рынка (февраль-апрель 2024 года), в связи с чем дополнительных корректировок не требовалось.

При этом из приведенных снимков экрана, содержащих объявления о продаже недвижимости, являющихся приложением к отчету № 17/2025 от 24.03.2025, не всегда возможно установить дату размещения объявлений.

Стоит также отметить, что отчет об оценке № 17/2025 от 24.03.2025 изготовлен вне рамок судебного процесса, его составители, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений.

Обозрев материалы дела № А46-3903/2024, суд установил, что Минимущество Омской области в возражениях на уточненное заявление (вх. от 08.05.2024 № 136229) указывало на наличие проведенной в апреле 2024 года оценки рыночной стоимости имущества, согласно которой цена выкупаемого здания составляет 862 500 руб.

В совокупности данные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности величины рыночной стоимости, отраженной в отчете об оценке № 17/2025 от 24.03.2025.

Вместе с тем суд, оценив заключение эксперта ФИО3 № 067/2026 от 29.01.2026, пришел к выводу о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. У суда отсутствуют сомнения в надлежащей квалификации эксперта, проводившего судебную экспертизу, в обоснованности содержащихся в заключении выводов, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в его обоснованности.

Во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ суд обеспечил сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; создал условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Ответчик о проведении дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявил. Доводов, порочащих заключение судебной экспертизы, ответчиком также не приведено.

С учётом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд пришёл к выводу о том, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме с установлением выкупной цены объектов в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что в силу подпункта 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения в целях начисления и уплаты НДС операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закреплённого за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закреплённого за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Таким образом, по правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. (платежное поручение № 165584 от 05.08.2025) и на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 руб. (платежное поручение № 480515 от 13.10.2025) подлежат отнесению на Минимущество Омской области.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Резолютивная часть

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1370,4 кв.м., литера Ж, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 55:20:200101:3980, и земельного участка с кадастровым номером 55:20:200803:2075, установленную распоряжением Министерства имущественных отношений Омской области от 06.05.2025 №931-р, а также включенную в подготовленный Министерством имущественных отношений Омской области проект договора купли-продажи.

Обязать Министерство имущественных отношений Омской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1370,4 кв.м., литера Ж, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 55:20:200101:3980, и земельного участка с кадастровым номером 55:20:200803:2075, установив цену нежилого здания в размере 1 282 000 руб., земельного участка в размере 550 000 руб.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области в пользу ФИО1 25 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина