Определение от 28 апреля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит.А,

http://13aas.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № А56-127069/2024
28 апреля 2026 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть определения объявлена 23 апреля 2026 года

Определение изготовлено в полном объеме 28 апреля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Данилиной М.Д.

судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гочяном С.С.

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 25.11.2024

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.12.2025

от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 08.09.2025

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (регистрационный номер 13АП-28849/2025) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2025 по делу № А56-127069/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску

истец: общество с ограниченной ответственностью «Кожевенная 30»

ответчик: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «АФК - Аудит»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кожевенная 30» (далее – истец, Общество, ООО «Кожевенная 30») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заявление от 26.08.2025), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, МТУ Росимущества), в котором просило:

• признать отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 03.05.2024 № АФК/РИ/2024-444 «Об определении рыночной стоимости объекта

федерального недвижимого имущества согласно Заданию на оценку (Заявке на проведение оценки) от 22.04.2024 г.» выполненный ООО «АФК-Аудит» на нежилые помещения кадастровый номер: 78:06:0002122:120, по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, помещение 1Н, 2Н, ЗН, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, площадью 7054,4 кв.м. недостоверным и недопустимым доказательством по делу;

• урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и МТУ Росимущества при заключении договора купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге объекта нежилого фонда, общей площадью 7054,4 кв.м. расположенных по адресу: по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, помещение 1Н, 2Н, ЗН, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, кадастровый номер 78:06:0002122:120, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Стоимость Имущества по договору составляет 71 000 000 (семьдесят один миллион) рублей, НДС не облагается», обязав МТУ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области произвести перерасчет графика платежей по договору, исходя из ежемесячной рассрочки платежа равными долями в течение 60 месяцев с момента фактического заключения договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АФК - Аудит» (далее - ООО «АФК - Аудит»).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ООО «Кожевенная 30» была проведена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости нежилых помещений 1Н, 2Н, ЗН, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, общей площадью 7054,4 кв.м., кадастровый номер 78:06:0002122:120 по состоянию на 29.11.2024.

ООО «Центр экспертных решений Инверсия» представило в материалы дела заключение эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта составляет 71 000 000 руб.

Решением от 10.10.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал следующее.

Вывод суда о том, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 71 000 000 руб. не соответствует фактическим обстоятельствам дела, заключение эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 является некорректным и составленным с существенными нарушениями законодательства Российской Федерации.

Экспертом при расчете выкупной стоимости объекта не учтено, что по состоянию на дату определения выкупной цены на объекте должен был быть проведен комплекс ремонтных и реставрационных работ, обязательный для истца в силу утвержденного в рамках дела № А56-58549/2020 мирового соглашения. Снижение стоимости выкупаемого недвижимого имущества в результате невыполнения истцом взятых на себя обязательств по исполнению мирового соглашения, согласно позиции эксперта, должно быть осуществлено за счет казны Российской Федерации. Ошибочное мнение эксперта приводит к неверному выбору действий при проведении оценки и обязует бюджет Российской Федерации фактически осуществить за государственный счет ремонт и реставрацию объекта за будущего собственника.

В связи с тем, что согласно заключению эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 спорный объект находится в неудовлетворительном состоянии, его передача в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) невозможна в силу запрета, прямо предусмотренного статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 159-ФЗ).

МТУ Росимущества также указывает, что отсутствие пояснений эксперта о том, по каким критериям спорный объект при его активной эксплуатации истцом и субарендаторами, отнесен к категории объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии, может свидетельствовать о том, что состояние объекта оценки осуществлено только на личном визуальном восприятии эксперта без использования установленных правил обследования зданий, строительных конструкций зданий.

Сравнительный подход, реализованный экспертом в заключении эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25, является некорректным, составленным с ошибками, что в свою очередь является нарушением статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации» (Далее - Закон об экспертной деятельности). В связи с чем данные, указанные экспертом в заключении от 20.08.2025 № Э-836/25, не могут являться достоверными и правдивыми.

Достоверность основного показателя - стоимость реставрационных работ - экспертом не подтверждена, расчет, выполненный экспертом содержит существенные ошибки и неточности, в связи с чем применение доходного подхода является ошибочным, полученный результат не может являться достоверным, что является нарушением положений статьи 8 Закона об экспертной деятельности.

Экспертом при проведении судебной экспертизы на спорном объекте, который не имеет цоколя и подвала, были выявлены дефекты цоколя и подвала. Указанные экспертом данные не могут являться достоверными, поскольку не соответствуют технической документации объекта оценки.

Согласно заключению эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 удельный показатель рыночной стоимости за 1 кв.м помещения составляет 10 064 руб. 60 коп. без учета НДС. Однако указанный показатель стоимости 1 кв.м спорного объекта практически в 4 раза ниже кадастровой его стоимости. Кадастровая стоимость объекта оценки составляет 236 718 338 руб. 78 коп. Полученный экспертом в ходе расчетов удельный показатель рыночной стоимости 1 кв.м спорного объекта больше соответствует удельной рыночной стоимости земельного участка под производственные цели, а не помещения в историческом здании, которое на данный момент активно эксплуатируется.

Истцом не представлены доказательства того, что экспертное заключение от 05.11.2024 № 78/311024/172 не является компетентным профессиональным суждением, а отчет об оценке от 03.05.2024 № АФК/РИ/2024-444 не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Истцом не представлено доказательств, что отчет об оценке от 03.05.2024 № АФК/РИ/2024-444 содержит недостоверную информацию и дефекты, а отраженные в нем сведения получены с нарушением законодательства.

В связи с вышеизложенным, по мнению МТУ Росимущества, отчет об оценке от 03.05.2024 № АФК/РИ/2024-444 не может быть признан недопустимым и недостоверным доказательством по настоящему делу.

Таким образом, по мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции о том, что заключение эксперта от 20.08.2025 № Э-836/25 является надлежащим доказательством, доводов, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не предоставлено, являются ошибочными. Использование ненадлежащих объектов-аналогов, немотивированное применение коэффициентов, нарушение законодательства об экспертной деятельности, являются недопустимыми.

Общество направило в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

От ООО «АФК - Аудит» в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой оно просило решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании 05.02.2026 представители ответчика и третьего лица поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Приняв во внимание возражения ответчика и третьего лица против выводов эксперта, изложенных в заключении от 20.08.2025 № Э-836/25, апелляционный суд счел необходимым в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Центр экспертных решений Инверсия» ФИО4 для дачи пояснений по вопросам лиц, участвующих в деле, и суда.

Определением от 05.02.2026 суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство.

От ООО «Кожевенная 30» в суд поступила письменная позиция.

От МТУ Росимущества также поступила письменная правовая позиция, содержащая вопросу эксперту.

Эксперт ФИО4 направила в суд ответ на запрос суда

Протокольным определением от 26.02.2026 суд объявил перерыв в судебном заседании.

От МТУ Росимущества в суд поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании 05.03.2026 присутствовал представитель МТУ Росимущества, поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу.

От представителя Общества поступили дополнительные пояснения.

Определением от 05.03.2026 суд отложил судебное разбирательство.

По вопросу о возможности проведения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции направил запросы от 05.03.2026 в предложенные сторонами экспертные организации; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

• Какая рыночная стоимость без учета НДС объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, помещение 1Н, 2Н, 3Н, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, площадью 7054,4 кв.м, кадастровый номер 78:06:0002122:120 по состоянию на 11.12.2023 и на 13.02.2024?

В поступивших в материалы дела ответах на запросы суда экспертные организации подтвердили возможность проведения экспертизы по поставленному вопросу.

В судебном заседании 09.04.2026 представитель МТУ Росимущества, ознакомившись с поступившими ответами экспертных организаций, подтвердил готовность нести расходы на оплату судебной экспертизы, просил поручить ее проведение ООО СЗУСЭ «ДеФакто».

Протокольным определением от 09.04.2026 апелляционным судом объявлен перерыв в судебном заседании.

От МТУ Росимущества в материалы дела поступило гарантийное письмо об оплате стоимости проведения судебной экспертизы в сумму 110 000 руб. в срок до 31.05.2026.

В судебном заседании 23.04.2026 представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении экспертизы.

Представитель истца и ответчика не возражали против назначения судебной экспертизы.

Приняв во внимание представленные экспертными организациями сведения о квалификации экспертов и условиях проведения экспертизы, с учетом мнения сторон апелляционный суд определил назначить проведение судебной экспертизы в ООО СЗУСЭ «ДеФакто».

Отводов экспертам, кандидатуры которых предложены экспертной организацией, сторонами не заявлено.

В связи с назначением экспертизы производство по делу подлежит приостановлению.

Руководствуясь статьями 82, 144, 184-188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

Резолютивная часть

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Назначить по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западное Учреждение Судебных Экспертиз «Де-Факто» ФИО5, имеющему стаж работы по специальности – 14 лет, общий стаж работы экспертом 11 лет; образование высшее, квалификация инженер, инженер- строитель, специальность строительство автомобильных дорог и аэродромов, диплом Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Военная академия тыла и транспорта имени генерала армии А.В. ФИО6» Министерства обороны Российской Федерации ВСБ 0944145, дополнительное образование Диплом негосударственного образовательного учреждения «Институт прикладной автоматизации и программирования», специальность «Сметное дело в строительстве», повышение квалификации - Удостоверение о повышении квалификации № 0066 – ПКСТР2018-047 , от 27.07.2018, Сертификат соответствия судебного эксперта № 61.RU.00000099, Диплом о профессиональной переподготовке, квалификация «Судебный эксперт» № 612411961421, Действующий член Национального реестра строителей НОСТРОЙ № С-78- 168269 с 12.09.2018.

Перед экспертом поставить следующий вопрос:

• Какая рыночная стоимость без учета НДС объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 30, лит. А, помещение 1Н, 2Н, 3Н, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 20Н, 21Н, 24Н, площадью 7054,4 кв.м, кадастровый номер 78:06:0002122:120 по состоянию на 11.12.2023 и на 13.02.2024?

Направить эксперту материалы дела № А56-127069/2024 после поступления денежных средств на депозитный счет Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Установить размер вознаграждения эксперта – 110 000 руб.

Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области внести на депозитный счет Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 110 000 руб. не позднее 14.05.2026.

В случае отсутствия доказательств внесения денежных средств на депозитный счет в указанный срок производство по настоящему делу будет возобновлено.

Предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертизу провести в течение 13 рабочих дней со дня получения экспертом всей необходимой информации.

После проведения экспертизы заключение представить в арбитражный суд.

В случае невозможности проведения экспертизы сообщить суду не позднее 30.05.2026.

2. Приостановить производство по настоящему делу до окончания срока проведения экспертизы.

Определение в части приостановления производства по делу может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий месяца со дня вынесения определения.

Председательствующий М.Д. Данилина

Судьи М.В. Балакир

Н.Е. Целищева