Постановление от 28 мая 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-24914/2025
г. Краснодар
28 мая 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 26.03.2026), ФИО2 и ФИО3 (доверенности от 02.04.2026), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО5 (доверенность от 05.05.2025), рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2026 по делу № А32-24914/2025, установил следующее.

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель, ответчик) со следующими исковыми требованиями:

– о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения в размере 1 566 241 рубль 72 копейки за использование с 28.03.2022 по 28.03.2025 части покрытия товарного двора общей площадью 3 689 кв. м, расположенного по адресу: <...>, станция Краснодар-2;

– о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 71 987 рублей.

Иск основан на положениях статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован следующим. Между сторонами заключены договоры аренды недвижимого имущества (частей покрытия товарного двора)

с целевым использованием: под складирование и хранение, а также под установку некапитальных сооружений. В ходе проверок (акты от 24.06.2024 и 18.09.2024) установлено, что ответчик использует арендуемые площади для осуществления торговой деятельности (размещение крытых торговых рядов, вещевой ярмарки), что не соответствует условиям заключенных сторонами договоров. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость аренды для целей торговой деятельности превышает согласованную в договорах арендную плату. Разница за спорный период составила 1 566 241 рубль 72 копейки, которая является неосновательным обогащением ответчика, сбереженным вследствие использования имущества истца с нарушением целевого назначения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2025 исковые требования общества удовлетворены в полном объеме.

Суд установил, что между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры аренды недвижимого имущества от 16.05.2013 № ЦРИ/4/А/2052/13/001296, № ЦРИ/4/А/2052/13/001298, № ЦРИ/4/А/2052/13/001299 (аренда частей покрытия товарного двора площадью 996 кв. м, 996 кв. м и 997 кв. м соответственно для использования – под складирование и хранение) и от 01.06.2019 № ЦРИ/4/А/2052/19/001869 (аренда части покрытия товарного двора площадью 700 кв. м для использования – под установку некапитальных сооружений). Объекты аренды расположены по адресу: <...>, станция Краснодар-2. Договоры на момент рассмотрения спора являлись действующими. Актом комиссионного обследования от 24.06.2024 и актом проверки от 18.09.2024 выявлено, что предприниматель разместил на арендуемой площади крытые торговые ряды с действующей вещевой ярмаркой для розничной торговли, то есть использовал имущество не по целевому назначению, предусмотренному договорами. Расчет неосновательного обогащения произведен на основании отчета об оценке ООО ОФ «Спектр» от 28.03.2025 № 314/ОАЭ-С-КАВ/24/1/1-9-1. По условия договоров (пункт 5.1) арендная плата с 28.03.2022 по 28.03.2025 составляет: по договорам № 1 и № 2 – по 4 929 748 рублей 99 копеек; по договору № 3 – 4 934 699 рублей 50 копеек; по договору № 4 – 3 166 240 рублей 71 копейку. Величина арендной платы в этот период при использовании объектов под торговую деятельность согласно отчету об оценке составила: по договору № 1 – 5 272 084 рубля 40 копеек; по договору № 2 – 5 272 084 рубля 40 копеек; по договору № 3 – 5 277 230 рублей 45 копеек; по договору № 4 – 3 705 280 рублей 20 копеек. Разница составила: по договору № 1 – 342 335 рублей 41 копейку, по договору № 2 – 342 335 рублей 41 копейку, по договору № 3 – 342 531 рубль 41 копейку, по договору № 4 – 539 039 рублей 49 копеек. Общая сумма невозмещенных обществу

денежных средств в связи с нецелевым использованием предпринимателем имущества составила 1 566 241 рубль 72 копейки. Истец направил ответчику претензии от 04.12.2024 и от 11.04.2025, которые оставлены без удовлетворения. Суд первой инстанции, руководствуясь положениями главы 60 Гражданского кодекса, пришел к выводу о том, что ответчик, используя арендованное имущество не по целевому назначению, сберег денежные средства, которые должен был бы уплатить при использовании имущества в целях торговой деятельности. Доводы ответчика о согласовании иной цели использования конклюдентными действиями истца (отсутствие возражений, предоставление отсрочки по арендной плате в период пандемии) суд отклонил. Изменение существенного условия договора аренды (цели использования) требует письменной формы (статьи 452, 609 Гражданского кодекса). Отсутствие в дополнительных соглашениях прямого указания на изменение цели использования арендуемого имущества дает обществу (арендодателю) право требовать от предпринимателя (неисправного арендатора) взыскания неосновательного обогащения.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2026 решение от 06.11.2025 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49, истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период пользования и размер неосновательного обогащения. При недоказанности хотя бы одного из указанных обстоятельств иск не подлежит удовлетворению. Апелляционный суд установил, что на стороне ответчика отсутствует задолженность по уплате арендных платежей, какие-либо иные материальные обязательства перед истцом у него также отсутствуют. Факт сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, не доказан. Истец как арендодатель получил все причитающиеся ему арендные платежи, то есть факт уменьшения его имущественной массы за счет действий или бездействий ответчика не выявлен. Истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Использование арендованного имущества для целей, отличных от договора аренды, само по себе не создает факта неосновательного обогащения. Арендатор вправе потребовать прекратить нарушения, связанные с нецелевым использованием, при этом цена договора согласована сторонами, и извлечение прибыли по причине иного целевого использования не может быть квалифицировано в качестве неосновательного обогащения. Предоставленное в аренду имущество не является

публичным, договор заключен не на торгах, арендная плата определена по усмотрению сторон и не является регулируемой. Истец не лишен права потребовать прекращения ответчиком нецелевого использования арендуемого имущества либо пересмотреть условия договора в части целей использования и размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения. В связи с удовлетворением жалобы ответчика апелляционный суд взыскал с истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 тыс. рублей.

Общество обжаловало постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Утверждение ответчика о том, что истец не предъявлял возражений и замечаний по использованию арендованного имущества, что означает совершение конклюдентных действий (передача и пользование имуществом без каких-либо возражений), не основано на законе и не соответствует материалам дела. Предприниматель неправомерно не учитывает положения пункта 1 статьи 435, пунктов 2, 3 статьи 438, статей 452 и 609 Гражданского кодекса, исходя из содержания которых, изменения в договор аренды должны вноситься в письменной форме путем подписания его сторонами соответствующего соглашения. Однако предприниматель не направлял предложений обществу о внесении изменений в договоры аренды, следовательно, действия истца нельзя рассматривать как конклюдентные, а тем более как акцепт. В представленной ответчиком переписке речь шла о разрешении на установку навесов и роллет, перерасчете и отсрочке платежей по аренде в связи с пандемией, утверждении периодичной розничной ярмарки на территории муниципального образования города Краснодара. Однако администрация муниципального образования город Краснодар не имеет полномочий распоряжаться частной собственностью общества. Доказательством, зафиксировавшим нарушение предпринимателем условий договора, является акт комиссионного обследования от 24.06.2024. Актом проверки от 18.09.2024 этот факт подтвержден повторно, в этой связи ответчику направлена претензия от 04.12.2024. Предприниматель также утверждал, что не сдавал арендованное имущество в субаренду, а его деятельность носила социальный характер. В опровержение данного утверждения актом комиссионного обследования от 24.06.2024, подписанным ответчиком, выявлено, что на нескольких павильонах, роллетах размещены объявления о передаче торговых мест в аренду. Всего на крытом рынке выявлено роллетов 300 штук и столов 300 штук. По словам ответчика, он предоставляет торговое место выходного дня физическому лицу по цене за сутки: стол – 100 рублей, роллет – 200 рублей. Ссылка ответчика на ГОСТ Р 51303-2013

«Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения» необоснованна. Согласно пунктам 90 – 108 указанного ГОСТа складское помещение, складской модуль, производственные помещения торгового предприятия, грузовая площадь склада, складская площадь товарного склада и иные складские помещения являются материально-технической базой торговли. Пунктом 20 ГОСТ Р 51303-2013 предусмотрено, что торговое предприятие – имущественный комплекс, используемый торговыми организациями или индивидуальными предпринимателями для осуществления продажи товаров и (или) оказания услуг торговли. В уставе общества, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2021, отсутствуют указания на то, что истец является торговым предприятием. Напротив, пунктом 7 устава предусмотрено, что главными целями деятельности общества являются обеспечение потребностей государства, юридических и физических лиц в железнодорожных перевозках, работах и услугах, осуществляемых (оказываемых) обществом, а также извлечение прибыли. Производственной целью использования складских помещений истца, в том числе покрытия товарного двора, является складирование и хранение грузов, но не организация торговой деятельности. Согласно пункту 14 приказа общества от 07.11.2008 № 150 «О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД"» передача в аренду недвижимого имущества, расположенного в населенном пункте с численностью населения более 250 тыс. человек, осуществляется на торгах. Договоры аренды заключены между истцом и ответчиком по результатам открытого аукциона. В соответствии с разъяснениями Федеральной антимонопольной службы по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» начальная (минимальная) цена договора устанавливается организатором торгов самостоятельно с учетом норм законодательства об оценочной деятельности. Отчетом об оценке ООО ОФ «Спектр» от 28.03.2025 № 314/ОАЭ-С-КАВ/24/1/1-9-1 выявлена разница между величиной арендной платы за использование арендованного объекта согласно условиям договора (под складирование, хранение и установку некапитального сооружения) и рыночной величиной арендной платы при фактически используемой цели – под торговую деятельность. Эта разница является неосновательным обогащение ответчика, подлежащим взысканию. Действия предпринимателя нельзя назвать добросовестными, поскольку он самовольно изменил цель использования арендованного имущества, что является существенным условием договора, не известив надлежаще об этом истца. Никаких письменных предложений о внесении изменений в договоры аренды ответчиком истцу не направлялось. Таким образом, собственное недобросовестное поведение при исполнении договоров аренды ответчик пытается выдать за

злоупотребление правом истцом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Ответчик изменил цель использования арендованного имущества без согласия истца, нарушив условия договоров и нормы статьи 615 Гражданского кодекса. Извлечение прибыли путем нецелевого использования чужого имущества квалифицируется как неосновательное обогащение.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, сослался на законность и обоснованность обжалуемого постановления. С даты заключения договоров аренды (2013 и 2019 годов) истцу было известно об организации на спорной территории муниципальной ярмарки. Общество не заявляло возражений по использованию арендованного имущества, а также по осуществлению ответчиком деятельности по организации муниципальной ярмарки на основании постановлений администрации муниципального образования город Краснодар. Переписка сторон (письма от 10.02.2014 № 3, от 01.08.2018 № 6337/05, от 02.04.2020, от 14.09.2020, от 26.06.2020, от 28.09.2020, от 21.10.2020), а также подписанные сторонами дополнительные соглашения о предоставлении беспроцентной отсрочки и рассрочки арендной платы в период ковидных ограничений, подтверждают, что истец оказывал содействие в работе социального объекта – муниципальной ярмарки. В этой связи совершение истцом конклюдентных действий (передача и пользование имуществом без возражений) позволяет внести определенность во взаимоотношения сторон и исключить применение к ним норм главы 60 Гражданского кодекса. Это соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14. Деятельность ответчика носила социальный характер, арендованное имущество в субаренду не сдавалось, что опровергает доводы истца. Ссылка общества на ГОСТ Р 51303-2013 несостоятельна, поскольку согласно пунктам 90–108 названного ГОСТа складские помещения являются материально-технической базой торговли, а следовательно, использование части покрытия товарного двора для организации специализированной розничной ярмарки не является использованием арендованного имущества не по целевому назначению. Договоры аренды заключены по результатам открытого аукциона, арендная плата не является нормативно регулируемой, а определяется сторонами самостоятельно (статьи 421, 614 Гражданского кодекса). Общество не лишено права потребовать прекращения нецелевого использования либо пересмотра условий договора в части цели использования и арендной платы путем заключения дополнительного соглашения, однако избрало ненадлежащий способ защиты в виде взыскания с предпринимателя неосновательного

обогащения. На стороне ответчика отсутствует задолженность по уплате арендных платежей, что подтверждается актами сверок взаимных расчетов, подписанных сторонами 15.04.2025 и 17.04.2025. Факт сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, не доказан, истец как арендодатель получил все причитающиеся ему арендные платежи, уменьшение его имущественной массы за счет действий ответчика не установлено. Таким образом, общество не доказало совокупность условий, необходимых для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения. Принцип эстоппель, на который ссылается общества, подлежит применению в отношении самого истца, который своими действиями (длительное отсутствие возражений, подписание дополнительных соглашений) признавал деятельность ответчика и не вправе впоследствии ссылаться на обратное.

В судебном заседании представители общества поддерживали доводы жалобы, просили ее удовлетворить.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит основания для отмены обжалуемого апелляционного постановления и направления дела на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры аренды недвижимого имущества от 16.05.2013 № ЦРИ/4/А/2052/13/001296, № ЦРИ/4/А/2052/13/001298, № ЦРИ/4/А/2052/13/001299 (аренда частей покрытия товарного двора площадью 996 кв. м, 996 кв. м и 997 кв. м соответственно для использования – под складирование и хранение) и от 01.06.2019 № ЦРИ/4/А/2052/19/001869 (аренда части покрытия товарного двора площадью 700 кв. м для использования – под установку некапитальных сооружений). Объекты аренды расположены по адресу: <...>, станция Краснодар-2. Договоры на момент обращения общества с иском являлись действующими.

Актом комиссионного обследования от 24.06.2024 и актом проверки от 18.09.2024 выявлено, что предприниматель разместил на арендуемой площади крытые торговые ряды с действующей вещевой ярмаркой для розничной торговли, то есть использовал имущество не по целевому назначению, предусмотренному договорами аренды. Расчет неосновательного обогащения произведен на основании отчета об оценке ООО ОФ «Спектр» от 28.03.2025 № 314/ОАЭ-С-КАВ/24/1/1-9-1. По условия договоров (пункт 5.1) арендная плата с 28.03.2022 по 28.03.2025 составляет: по договорам № 1 и № 2 –

по 4 929 748 рублей 99 копеек; по договору № 3 – 4 934 699 рублей 50 копеек; по договору № 4 – 3 166 240 рублей 71 копейку. Величина арендной платы в этот период при использовании объектов под торговую деятельность согласно отчету об оценке составила: по договору № 1 – 5 272 084 рубля 40 копеек; по договору № 2 – 5 272 084 рубля 40 копеек; по договору № 3 – 5 277 230 рублей 45 копеек; по договору № 4 – 3 705 280 рублей 20 копеек. Разница составила: по договору № 1 – 342 335 рублей 41 копейку, по договору № 2 – 342 335 рублей 41 копейку, по договору № 3 – 342 531 рубль 41 копейку, по договору № 4 – 539 039 рублей 49 копеек. Общая сумма невозмещенных обществу денежных средств в связи с нецелевым использованием предпринимателем имущества составила 1 566 241 рубль 72 копейки.

Истец направил ответчику претензии от 04.12.2024 и от 11.04.2025, которые оставлены без удовлетворения. Общество, ссылаясь на наличие на стороне предпринимателя неосновательного обогащения, обусловленного использованием арендованных площадей для осуществления торговой деятельности (с нарушением целевого назначения имущества) обратилось в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1 и 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав

является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что предприниматель, используя в спорный период арендованные части покрытия товарного двора не для складирования и хранения, а для организации розничной торговли (крытые торговые ряды, вещевая ярмарка), нарушил целевое назначение, согласованное сторонами в договорах аренды. Изменение цели использования арендованного имущества в отсутствие письменного соглашения сторон, заключенного в той же форме, не допускается. Ссылки предпринимателя на конклюдентные действия общества (арендодателя), повлекшие изменение условий договоров (отсутствие возражений относительно использования имущества, предоставление отсрочки (рассрочки) арендной платы в период пандемии), не признаны судом действиями, повлекшими изменение договоров аренды. Поскольку рыночная стоимость аренды для торговой деятельности превышает договорную арендную плату (данное обстоятельство подтверждено отчетом об оценке), ответчик сберег денежные средства в сумме 1 566 241 рубля 72 копеек за счет истца. Такое сбережение является неосновательным обогащением предпринимателя и подлежит взысканию в пользу общества на основании норм главы 60 Гражданского кодекса.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая обществу в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Сам по себе факт использования арендованного имущества не по целевому назначению не порождает у ответчика обязательства из неосновательного обогащения. Арендная плата согласована сторонами в договорах, заключенных по результатам открытого аукциона, она не является регулируемой. Материалы дела подтверждают, что общество получил все причитающиеся ему арендные платежи по договорам, то есть уменьшение имущественной массы за счет действий предпринимателя не доказано. Следовательно, отсутствует необходимая совокупность условий для взыскания неосновательного обогащения. Возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»). Общество не лишено права потребовать от предпринимателя прекращения нецелевого использования имущества либо изменения условий договоров в части цели использования и размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.

В связи с выводом суда апелляционной инстанции об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права кассационный суд полагает необходимым отметить следующее. Обществом заявлен к предпринимателю иск о взыскании 1 566 241 рубля 72 копейки, которые истец называет неосновательным обогащением ответчика. В обоснование данного требования общество указывает на то, что предприниматель использовал имущество, принадлежащее истцу и переданное ответчику в аренду под складирование и хранение с нарушением целевого назначения – для осуществления торговой деятельности. Имущество представлялось предпринимателю по результатам публичных процедур (по итогам торгов) с определением минимального (начального) размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости аренды для целей складирования и хранения. Фактически имущество общества, предоставленное в аренду, использовалось предпринимателем в спорный период для размещения крытых торговых рядов, организации вещевой ярмарки. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость права аренды имущества, принадлежащего обществу и предоставленного предпринимателю для осуществления торговой деятельности, была бы иной, она превышает размер арендной платы по заключенным сторонами договорам на 1 566 241 рубль 72 копейки. Указанная сумма подлежала бы уплате обществу по договорам аренды в случае предоставления предпринимателю имущества истца для осуществления ответчиком торговой деятельности, поэтому она подлежит взысканию с последнего в связи с нарушением условия договоров о соблюдении целевого назначения имущества. Возражая, предприниматель ссылается на то, что стороны своими конклюдентными действиями, изменили условие договоров аренды о целевом назначении имущества, истец предоставил ответчику возможность использования имущества для осуществления им размещения крытых торговых рядов, организации вещевой ярмарки.

Пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. На стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. Суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд

также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу. Суд должен решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса).

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснил следующее. В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет

исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков.

Актуальная судебная практика по применению положений статьи 615 Гражданского кодекса также исходит из того, что арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества. При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков. Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе потребовать от арендатора соблюдения условий договора, либо досрочного расторжения договора, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства.

Условие договора о цели пользования объектом аренды определяет конечный результат, который арендатор намерен получить при извлечении полезных свойств из арендованного имущества. По общему правилу, арендованное имущество используется в целях, соответствующих его основному (функциональному) назначению. Такое назначение следует из наименования имущества, эксплуатационных документов, технических условий и обязательных нормативов. При отсутствии в договоре цели использования арендатор сможет использовать имущество по своему усмотрению, но в соответствии с его назначением. При согласовании сторонами в договоре аренды цели использования имущества оно должно использоваться арендатором именно в таких целях. При этом арендатор не вправе самостоятельно (в одностороннем порядке) изменять цель использования переданного ему имущества, в том числе, использовать его в целях, не соответствующих условиям договора аренды. Таким образом, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, арендодатель вправе потребовать возмещения убытков. При этом, если отношения сторон вытекают из договора и урегулированы нормами обязательственного права, положения Гражданского кодекса о неосновательном обогащении к таким отношениям не применяются. Неверная квалификация истцом требования о взыскании убытков как требования о возмещении неосновательного обогащения сама по себе не должна влечь отказ в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, суду следовало самостоятельно квалифицировать иск общества, заявленный им как иск о взыскании неосновательного обогащения, как требование, обусловленное нарушением предпринимателем условий договоров аренды, применив к спору положения статьи 615 Гражданского кодекса. Поскольку договорные

отношения сторон прекращены, а арендованное предпринимателем имущество возвращено обществу по актам приема-передачи от 30.05.2025, оно не может потребовать внесения изменений в условия договоров о цели использования имущества и размера арендной платы. Однако общество (арендодатель) вправе требовать взыскания с предпринимателя (арендатора) убытков, причиненных использованием имущества истца, предоставленного по итогам публичных процедур (по результатам торгов), не в соответствии с условиями договоров аренды (с нарушением целевого назначения имущества).

Возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав (абзац девятый статьи 12 Гражданского кодекса).

Понятие убытков раскрывается в статье 15 Гражданского кодекса. Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса).

Разъяснения по применению указанных норм содержатся в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». В них указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске (пункты 12, 14). Кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и

причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» указано следующее. Мотивами для отмены судебных актов по основанию, предусмотренному частью 1 статьи 288 Кодекса, могут быть, в частности, неправильное определение судом характера спорного материального правоотношения, неисполнение судами обязанности по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с избранием обществом ненадлежащего способа защиты суд округа находит неправильным, сделанными без надлежащего исследования доводов сторон и надлежащей оценки всей совокупности представленных в материалы дела доказательств. В связи с неправильной квалификацией заявленного истцом требования,

апелляционный суд не рассмотрел его по существу, поэтому обжалуемый обществом судебный акт подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении апелляционному суду следует учесть отмеченные недостатки, исследовать с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, обстоятельства, связанные с нарушением предпринимателем условий договоров аренды. Исходя из самостоятельной квалификации заявленного обществом требования и подлежащих применению норм права, доводов и возражений сторон, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного рассмотрения дела, рассмотреть по существу данный спор, приняв по нему законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что обществом при подаче в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в размере 50 тыс. рублей (платежное поручение от 28.01.2026).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Резолютивная часть

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2026 по делу № А32-24914/2025 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова