Решение от 7 мая 2026 г. АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, <...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-16215/2025
г. Калининград
07 мая 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 мая 2026 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Лошакова К.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Галузиной О.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Управляющая компания Невский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 236029, <...>, далее - Общество, заявитель) к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: <...>, далее - Министерство)

о признании незаконным и отмене предписания № ЖК-2/543/СИГ/25-6059/9 от 08.10.2025 (далее - предписание),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 20.01.2026,

от Министерства: ФИО2 по доверенности от 22.12.2025,

установил:

заявление обосновано несогласием Общества с предписанием, обязывающим его осуществить мероприятия по сухой и влажной уборке лестничных клеток управляемого им многоквартирного дома, очистить помещения электрощитовой от горючих и взрывоопасных материалов и от хозяйственного инвентаря, привести в надлежащее состояние информационную доску в подъезде с предоставлением графика уборки лестничных клеток.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования, представитель Министерства возражал против удовлетворения заявленных требований.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела в их совокупности, пришел к следующему.

В силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; доступность пользования имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Подпунктом «а» п. 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В п.п. «з» п. 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт.

В силу п. 16 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии со ст.ст. 161,162 ЖК РФ.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения управляющими организациями. В указанных Правилах № 170 перечислены мероприятия по содержанию и техническому обслуживанию дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны соответствовать конструкции этого дома.

Согласно п. 1.8 Правил № 170, техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя санитарное содержание, в том числе уборку мест общего пользования.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна также обеспечить требуемое санитарное состояние лестничных клеток (п. 3.2.2 Правил № 170).

При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем, сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен - не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц (абз. 2 п. 3.2.7. Правил № 170).

В соответствии с Правилами № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: содержание полов в чистоте, выполняя периодическую уборку (п. 4.4.1); обеспечивать периодическую очистку светопрозрачных заполнений (п. 4.7.1); весной (после отключения систем отопления) и осенью (до начала отопительного сезона) внутренние и наружные поверхности остекления окон, балконных дверей и входных дверей в подъезды следует очищать от загрязнений, как правило, химическими средствами (п. 4.7.4).

В силу п. 4.4.16 Правил № 170 полы из керамических, мозаичных и цементных плиток необходимо мыть теплой водой не реже одного раза в неделю.

Согласно п. 4.8.14 Правил № 170 должна быть обеспечена регулярная уборка лестничных клеток: обметание окон, подоконников, отопительных приборов - не реже 1 раза в 5 дней; стены - не менее 2 раз в месяц; мытье - не реже 1 раза в месяц.

Пункт 3.4.1 Правил № 170 устанавливает, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.

Пунктом 3.4.6 Правил № 170 установлено, что не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.

Пунктом 4.1.15 Правил № 170 запрещено использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения, захламлять и загрязнять подвальные помещения.

Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2. ст. 161 ЖК РФ). Такой перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее - Перечень).

Пунктом 23 Перечня № 290 определены работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов, и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

мытье окон;

очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.

Пунктом 2 Перечня № 290 предусмотрено, что работы, выполняемые в зданиях с подвалами включают в себя: проверку состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями; контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них, устранение выявленных неисправностей.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15.05.2013 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, устанавливающие стандарты и порядок осуществления такой деятельности (далее – Правила № 416).

Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом определен в разделе VIII Правил № 416.

В соответствии с п.п. «б» п. 31 Правил № 416 предусмотрено, что в случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

• наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет»;

• контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

• уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

• уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абз. 2 и 3 настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце четвертом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до дня осуществления соответствующих мероприятий.

Информация, указанная в абзаце пятом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее, чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в многоквартирном доме не установлен договором управления многоквартирным домом.

Таким образом, обязательность уборки мест общего пользования, их надлежащего санитарного содержания, а также раскрытия информации управляющей организацией установлена вышеназванными правовыми актами.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм следует, что на управляющую компанию возложены обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии.

Частью 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п. 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый нормативный акт, решение и действие не соответствуют закону или иному нормативно-правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Многоквартирный дом № 1 по пер. Майский в г. Калининграде (далее - спорный МКД) находится в управлении ООО «Управляющая компания Невский» основании договора управления от 01.10.2017.

В адрес Министерства поступило обращение ФИО3 по вопросу надлежащей уборки подъезда, из которого следует, что соответствующие действия управляющей компанией не принимаются.

10.09.2025 в отношении ООО «Управляющая компания Невский» по адресу спорного МКД Министерством проведено контрольное мероприятие, в ходе которого выявлены нарушения лицензионных требований, выдано предписание от 10.09.2025 № ЖК-2/468/СИГ/25-6059/9 со сроком исполнения до 17.09.2025, которое в судебном порядке не оспорено, незаконным не признано.

08.10.2025 в целях проверки исполнения ранее выданного предписания (№ЖК-2/468/СИГ/25-6059/9 от 10.09.2025) проведен осмотр (составлен протокол), в ходе которого обнаружено, что лестничные клетки подъездов спорного МКД находятся в ненадлежащем санитарном состоянии, контактные поверхности и полы грязные, уборка не производится, помещение электрощитовой захламлено, там же выявлено складирование горючих и смазочных материалов, размещение хозяйственного инвентаря, информационная доска в ненадлежащем состоянии.

Согласно актам №№ 513 и 514 от 08.10.2025 проведенным контрольным мероприятием установлен факт неисполнение ранее выданного предписания, в связи с чем выдано повторное предписание № ЖК-2/543/СИГ/25-6059/9 от 08.10.2025 (оспариваемое), которым Обществу предписано осуществить мероприятия по сухой и влажной уборке лестничных клеток спорного МКД, очистить помещения электрощитовой от горючих и взрывоопасных материалов и от хозяйственного инвентаря, привести в надлежащее состояние информационную доску в подъезде с предоставлением графика уборки лестничных клеток со сроком исполнения до 30.10.2025.

По мнению Министерства, заявителем нарушены обязательные лицензионные требования, установленные п.п. 3.4.6 и 4.8.14 Правил № 170, п.п. 10,11 Правил № 491, п. 4 п.п. «д», «в», п. 6 Правил № 416, п.п. 2, 23 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

19.11.2025 по итогам проверки исполнения уже оспариваемого предписания

установлен факт его исполнения не в полном объеме, а именно: освободили подвальное помещение возле подъезда 1, где находится электрощитовая, от горючих и взрывоопасных материалов; привели в надлежащее состояние информационную доску в подъезде 1; не привели в надлежащее санитарное состояние лестничные клетки подъезда 1 (контактные поверхности и полы грязные, уборка не произведена); подвальное помещение возле подъезда 1, где находится электрощитовая, не освободили от хозяйственного инвентаря; график уборки лестничных клеток собственникам спорного МКД не предоставлен.

Несогласие Общества с выводами Министерства послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы и сторон и представленные ими доказательства, суд полагает, что Министерство пришло к обоснованным выводам о нарушении Обществом обязательных требований, что подробно и верно отражено в актах по результатам проведенных КНМ.

Проверочным мероприятием установлены обстоятельства, свидетельствующие о неправомерности непринятия Обществом мер по уборке подъездов, очистке помещений, приведении в порядок информационной доски, что подтверждает правомерность выданного предписания.

Перечень № 290, Правила № 170, Правила № 416 применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом, являются обязательными для исполнения управляющими организациями, в том числе для ООО «УК Невский» применительно к спорному МКД.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2013

№ 5-АПГ13-53 указано, что закреплённый в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 Минимальный перечень работ и услуг не может быть снижен произвольно ни иными нормативными правовыми актами, имеющими меньшую юридическую силу, ни лицами, ответственными за надлежащее содержание общего имущества.

Круг обязанностей управляющей организации не освобождает её от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.09.2010 №6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Таким образом, вне зависимости от того, отображены ли в договоре управления либо в решении собрания собственников жилых помещений МКД те или иные текущие работы, они должны быть выполнены управляющей организацией, если отражены в вышеперечисленных нормативных актах.

Общество, обслуживая спорный МКД как управляющая организация и получая в соответствии с договорными обязательствами плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту дома, ответственно за содержание, эксплуатацию и ремонт спорного МКД, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе проводить устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям (что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.07.2016 № 307-КГ16-6650 по делу № А42-3330/2015).

Общество несет ответственность за невыполнение обязательных требований и правил содержанию дома.

Доказательств принятия исчерпывающих мер, направленных на соблюдение Обществом требований действующего законодательства, в материалы дела не представлено.

Оспариваемое предписание вынесено при наличии достаточных оснований в пределах предоставленных Министерству полномочий, не возлагает на Общество не предусмотренных законодательством обязанностей и не нарушает права и законные интересы заявителя, отвечает критериям определенности и исполнимости, является законным и обоснованным, его содержание в полной мере позволяет определить способ его исполнения, не ограничивая выбор.

Относимость, достоверность и допустимость представленных Министерством доказательств сомнений не вызывает (с учетом положений ст.ст. 66, 67, 68 АПК РФ). Все представленные доказательства проверены судом в совокупности друг с другом, надлежаще оценены по правилам ст. 71 АПК РФ.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов с учетом, представленных в материалах дела доказательств.

Суд считает, что оснований для признания предписания незаконным не имеется, поэтому заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с этим направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://kad.arbitr.ru.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Резолютивная часть

решил:

в удовлетворении заявления ООО «УК Невский» отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Лошаков