Решение от 1 апреля 2026 г. АС Республики Калмыкия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А22-3679/2025
01 апреля 2026 года
г. Элиста

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2026 года, полный текст решения изготовлен 01 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Шептыревой Л.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сюкиновой В.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя ФИО2, по доверенности от 25.06.2024,

в судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 11.03.2026 до 10 час. 00 мин. 18.03.2026,

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об изъятии у индивидуального предпринимателя ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 08:14:030649:10146, площадью 118,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> южнее «Универсама», путем продажи с публичных торгов в порядке установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

При подаче искового заявления Министерство заявило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 08:14:030649:10146, площадью 118,4 кв,м., степенью готовности - 12%, расположенного по адресу: <...> южнее «Универсама», поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Экспертный центр».

Определением суда от 10.12.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, производство по настоящему делу было приостановлено.

28.01.2026 заключение эксперта №1/2026 поступило в суд.

Определением суда от 30.01.2026 производство по делу № А22-3679/2025 возобновлено.

Определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.03.2026 в судебном заседании был объявлен перерыв до 18.03.2026.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), также информация об объявлении перерыва опубликована на официальном сайте суда в информационной телекоммуникационной сети Интернет, ссылка на который имеется в определении суда.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание после объявленного перерыв не явился, ходатайств не заявил.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель ответчика в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, 14.05.2015 между Управлением по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2015г. № 571/2015, с кадастровым номером 08:14:030649:1410, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <...> южнее «Универсама».

Согласно пункту 2.1. Договора срок аренды установлен с 14.05.2015 по 13.05.2025.

Согласно соглашению об уступке права аренды от 15.04.2021, права по договору аренды от 14.05.2015г. № 571/2015 были переуступлены ФИО1.

С 01.01.2016 года на основании Закона Республики Калмыкия от 20 ноября 2015 года №147-М-3 "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия" полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

01.01.2021 Законом Республики Калмыкия №132 - VI -3 были продлены полномочия Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды заключаются на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 14.05.2025г. исх. № ЛЭ-01/1-09-3607 об отказе Министерства от дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 14.05.2015г. № 571/2015 в связи с его истечением.

В соответствии с п. 1 Распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 22.05.2025 № 815-р прекращено право аренды с 13.05.2025 по договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия от 14.05.2015 № 571/2015, с кадастровым номером 08:14:030649:1410, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <...> южнее «Универсама», разрешенное использование «для строительства торгово-коммерческого объекта (магазин), заключенного с ФИО1

Согласно выписке из ЕГРН в границах кадастрового квартала 08:14:030649 расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 08:14:030649:1410, степенью готовности 12 %. Объект принадлежит на праве собственности ФИО1 (в собственности с 25.04.2025).

Согласно акту осмотра земельного участка от 26.05.2025 установлено, что земельный участок площадью 500 кв.м. (кадастровый номер08:14:030649:1410), используется под размещение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 08:14:030649:1410, принадлежащего на праве собственности ответчику. Также на земельном участке расположены строительный мусор, строительные материалы, емкость для воды, за северо-западную границу испрашиваемого земельного участка выходит ограждение. Строительство на земельном участке не осуществляется.

Истец полагая, что по истечению срока действия договора аренды земельного участка от 14.05.2015 № 571/2015 цели, для которых предоставлялся участок, достигнуты не были, объект капитального строительства не достроен, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Установленные фактические обстоятельства по делу нашли свое полное подтверждение в исследованных материалах дела.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 "Об

утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила №1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил №1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).

В соответствии с частью 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом №137-ФЗ.

Законом №171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

В пункте 10.1 договора от 14.05.2015 стороны пришли к соглашению, что срок действия субаренды не может превышать срок действия договора.

Следовательно, на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском договор от 14.05.2015 аренды земельного участка прекращен, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Указанный договор аренды земельного участка заключен между сторонами без проведения торгов.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиками реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд находит подлежащими удовлетворению заявленные требования истца.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка заключенного без проведения торгов для завершения строительства после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Названные нормативные положения преследуют цель определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды. Продажа такого объекта с публичных торгов возможна в случае реализации его собственником права на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства возможно только в случае необращения уполномоченного органа в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и нашла отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, не принимаются судом как не состоятельные, в связи с отсутствием объективных доказательств, подтверждающих наличие каких-либо препятствий в период с 15.04.2021 по 13.05.2025 осуществить строительство объекта по адресу: <...> южнее «Универсама».

Ответчик знал, в каком состоянии находится объект, и на какой срок предоставлен участок для завершения строительства объекта. С заявлением о выдаче разрешения на строительство обратился лишь 17.03.2025.

Учитывая применяемые нормы права, что срок действия договора аренды истек, собственником объекта реализовано право на однократное предоставление участка для целей завершения строительства, на момент окончания срока договора аренды (13.05.2025) строительство объекта не завершено, исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых вынесен судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, государственная пошлина в доход федерального бюджета подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 163, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Резолютивная часть

РЕШИЛ:

исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия – удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 08:14:030649:10146, площадью 118,4 кв.м., расположенный по адресу: <...> южнее «Универсама», путем продажи с публичных торгов в порядке установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 15 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 статьи 180 АПК РФ).

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) через Арбитражный суд Республики Калмыкия в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.Г. Шептырёва