Постановление от 13 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-6912/2026

Дело № А40-114159/25
г. Москва
13 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Головкиной О.Г., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2025 по делу № А40-114159/25 по иску ООО «Сильвер» (ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН: <***>) об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.04.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сильвер») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 59-9920 от 11.09.2024 недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:2617, общей площадью 45,9 кв.м, а именно об изложении пунктов 3.1 и 3.4 договора в редакции Истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2025 исковые требования ООО удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда г. Москвы отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что решение суда является необоснованным и подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права. Департамент настаивал на том, что Общество утратило преимущественное право выкупа, поскольку не подписало проект договора в установленный 30-дневный срок с момента его получения, а направленная впоследствии в суд оферта с протоколом разногласий была подана за пределами этого срока. Также ответчик указал, что у Истца отсутствует право инициировать проведение оценки имущества, находящегося в собственности города, в связи с чем представленное им заключение ООО «ЦЭО «Аспект» не может быть признано надлежащим доказательством, а цена должна определяться только на основании отчета, заказанного

уполномоченным органом. Кроме того, по мнению Департамента, суд первой инстанции необоснованно принял за основу результаты судебной экспертизы, которые, по его мнению, также занижают рыночную стоимость объекта и нарушают права города как собственника, целью которого является получение максимального дохода.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав объяснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности города Москвы находится нежилое помещение общей площадью 45,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:2617. Данное помещение на основании договора аренды от 17.06.2019 № 00-00808/19 (зарегистрировано 26.06.2019) было передано в аренду ООО «Сильвер».

Распоряжением Департамента от 04.09.2024 № 143274 было принято решение о приватизации указанного помещения. Во исполнение данного распоряжения Департамент направил в адрес ООО «Сильвер» письма от 13.09.2024 № 33-6-376439/24-(0)-3 и № 33-6-376439/24-(0)-4 с предложением о заключении договора купли-продажи и проект договора, в котором цена объекта была установлена в размере 7 806 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» от 09.08.2024 № М534-2140-П/2024. Согласно данным АО «Почта России» указанные отправления прибыли в место вручения 20.09.2024, однако не были получены адресатом и 21.10.2024 возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения.

Между тем, как верно установил суд первой инстанции, Общество фактически получило предложение и проект договора лишь 15.03.2025, что подтверждено отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14577799027301 (л.д. 2 решения суда).

Реализуя свое преимущественное право, ООО «Сильвер» письмом исх. № 421 от 17.03.2025 (РПО 12448206502303) уведомило Департамент о согласии на выкуп. Не согласившись с ценой, предложенной Департаментом, Истец, руководствуясь экспертным заключением ООО «ЦЭО «АСПЕКТ» от 28.03.2025 № 33, определившим рыночную стоимость объекта в 2 332 052 руб., подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий и направил его в адрес ответчика (РПО 12448206512845).

В протоколе разногласий Истец предложил изложить пункты 3.1 и 3.4 договора в своей редакции, установив выкупную цену согласно заключению ООО «ЦЭО «Аспект».

Поскольку стороны не достигли соглашения по цене выкупа, ООО «Сильвер» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском для урегулирования разногласий.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции для определения достоверной величины рыночной стоимости объекта определением от 06.10.2025 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Перед экспертами был поставлен вопрос о рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 04 сентября 2024 года (дата распоряжения о приватизации).

Согласно заключению экспертов, поступившему в суд 03.12.2025, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 45,9 кв.м., с кадастровым номером 77:10:0000000:2617, расположенного по адресу: г.Москва, г.Зеленоград, корп. 1419, пом. 2Н, по состоянию на 04 сентября 2024 года без НДС, составляет 5 880 000 рублей.

Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив по правилам статей 65, 71, 75 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований. Суд обоснованно исходил из того, что между сторонами возникли разногласия по

существенному условию договора купли-продажи – цене выкупаемого имущества. В соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ, статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, в случае спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, эта стоимость может быть установлена судом, в том числе путем назначения судебной экспертизы. Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, правомерно назначил судебную экспертизу, оценил заключение экспертов как полное, мотивированное, соответствующее требованиям законодательства об оценочной деятельности и судебно-экспертной деятельности, не содержащее противоречий, выполненное компетентными лицами, предупрежденными об уголовной ответственности. Поскольку экспертиза проведена надлежащим образом, а ее результаты сторонами в установленном порядке не опровергнуты, суд первой инстанции обоснованно счел достоверной величину рыночной стоимости, определенную экспертами, и урегулировал разногласия, установив цену договора в размере 5 880 000 руб., а также определив соответствующий условиям рассрочки ежемесячный платеж (не менее 70 000 руб.) в пункте 3.4 договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая доводы жалобы об утрате Обществом преимущественного права выкупа, апелляционный суд находит их несостоятельными.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, юридически значимое сообщение считается доставленным в случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При этом как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела (отчет об отслеживании отправления), в данном случае имели место иные обстоятельства.

Отправления Департамента не были получены Обществом в отделении связи, однако предложение и проект договора были получены Обществом 15.03.2025 повторно (при последующем направлении или вручении).

Именно с этой даты, как правомерно исходил суд, для Общества началось течение срока на акцепт, установленного частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ. Общество, получив проект 15.03.2025, уже 17.03.2025 направило уведомление о согласии на выкуп, а затем, подписав договор с протоколом разногласий, направило его ответчику, то есть действовало добросовестно и в разумные сроки.

Последующее обращение в суд с иском об урегулировании разногласий не может расцениваться как утрата преимущественного права, а является законным способом защиты прав субъекта малого предпринимательства, предусмотренным частью 4.1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ и статьей 445 ГК РФ.

Оценивая довод жалобы о том, что именно собственник в лице Департамента вправе устанавливать цену выкупа на основании проведенной им оценки, суд апелляционной инстанции указывает, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена выкупа для субъектов МСП устанавливается равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Данная норма не предоставляет уполномоченному органу безусловного права определять цену в одностороннем порядке, а напротив, направлена на защиту интересов субъектов МСП и предусматривает объективное установление рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего

приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 4.1. Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет оценщика является одним из доказательств величины стоимости объекта оценки и не имеет заранее установленной силы.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, оценил представленные отчеты оценщиков, назначил и исследовал заключение судебной экспертизы, которое является надлежащим и допустимым доказательством, и на его основании определил рыночную стоимость объекта.

Таким образом, оспаривание цены и последующее установление ее судом на основании доказательств, в том числе судебной экспертизы, является не нарушением прав собственника, а реализацией специального правового механизма, установленного Законом N 159-ФЗ для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Приведенный в жалобе довод является основанным на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.

Отклоняя довод жалобы о неправомерности проведения обществом собственной оценки, суд апелляционной инстанции отмечает, что законодательство не лишает субъекта МСП права оспаривать предложенную уполномоченным органом цену и представлять в обоснование своей позиции доказательства, в том числе отчет независимого оценщика, для последующей оценки их судом.

Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не должно иметь приоритета перед отчетом, выполненным по его заказу и прошедшим экспертизу в СРО, также не может быть принят, поскольку в силу статей 65, 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и в данном случае заключение судебной экспертизы, назначенной по определению суда, является полным, обоснованным и соответствует требованиям законодательства.

Утверждение Департамента о нарушении имущественных интересов города Москвы вследствие применения цены, определенной судебной экспертизой, не основано на законе, поскольку суд первой инстанции правильно применил специальные нормы Федерального закона N 159-ФЗ, регулирующие особенности выкупа арендуемого имущества субъектами МСП, который предусматривает приобретение имущества именно по рыночной стоимости, а не по максимально возможной цене.

Утверждение Департамента о том, что понуждение к заключению договора не является предметом спора, а заявленное требование не приведет к восстановлению прав заявителя, основано на неверном толковании существа заявленного иска.

Предметом иска является урегулирование разногласий по условиям договора, обязанность по заключению которого для Департамента предусмотрена законом. Установление судом условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, в частности цены, является надлежащим способом восстановления прав истца на выкуп арендуемого имущества по рыночной стоимости.

Таким образом, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда г. Москвы, апелляционная инстанция не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ.

Суд первой инстанции при рассмотрении иска по существу полно определил круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал надлежащую юридическую оценку, правильно оценил представленные в дело доказательства, доводы участников спора, сделал правильные выводы о применении норм материального права и обеспечил соблюдение норм процессуального права.

В этой связи решение Арбитражного суда г. Москвы является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Резолютивная часть

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.12.2025 по делу № А40-114159/25

оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную

силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня

изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: А.М. Елоев

Судьи: О.Г. Головкина

Е.А. Мезрина