Постановление от 25 мая 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, <...>

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

25 мая 2026 года Дело № А56-120309/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя (далее – ИП) ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 18.11.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3 (доверенность от 26.12.2025),

рассмотрев 06.05.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП ФИО1 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2025 по делу № А56-120309/2024,

у с т а н о в и л:

ИП ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***> (далее – Предприниматель), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КИО), оформленного письмом от 06.11.2024 № 05-26-92807/24-0-1, в предоставлении в собственность земельного участка площадью 6160 +/- 31 кв.м с кадастровым номером 78:11:0615001:1010, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Хасанская ул., уч. 29 (юго-восточнее д. 17, к. 1, лит. А по Хасанской ул.), категория земель – земли населенного пункта, вид разрешенного использования – для размещения объектов физической культуры и спорта, и о понуждении КИО заключить договор купли-продажи данного участка на условиях проекта, представленного Предпринимателем.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, адрес: 191023, Санкт-Петербург, Караванная ул., д. 9, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КРТИ), и Комитет по

градостроительству и архитектуре, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – КГА).

Решением суда первой инстанции от 30.05.2025 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2025 решение от 30.05.2025 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 30.05.2025 и постановление от 09.12.2025, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в Генеральном плане (далее – Генплан) указывается примерное расположение планируемых к размещению объектов федерального и регионального значения, тогда как уточнение местоположения планируемых для размещения объектов регионального значения осуществляется согласно статье 26 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) на этапах реализации Генплана путем подготовки и утверждения документации по планировке территории; в отношении Широтной скоростной магистрали постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.12.2022 № 1207 утвержден проект планировки (далее – ППТ) с проектом межевания (далее – ПМ) территории для размещения линейного объекта регионального значения, в соответствии с которым испрашиваемый участок в его действующих границах и площади не входит в границы зоны планируемого размещения объекта регионального значения (автомобильной магистрали), то есть не предназначен для размещения объектов транспортной инфраструктуры, как и каких-либо иных объектов регионального и(или) федерального значения.

Кроме того, податель жалобы считает, что отказ в выкупе по причине установленных красных линий не соответствует законодательству, так как Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает запрет приватизации только земельных участков, фактически занятых объектами общего пользования, а испрашиваемый участок не занят территориями общего пользования.

Нахождение испрашиваемого участка в двух функциональных и территориальных зонах, по мнению подателя жалобы также не является основанием для отказа в его выкупе участка, поскольку фактическое землепользование Предпринимателя, основанное на договоре аренды, правомерно сложилось до утверждения Генплана в новой редакции и Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ); изменение зонирования само по себе не влечет изменение правового режима земельных участков, а значит, не может свидетельствовать о нарушении каких-либо обязательных требований к использованию земельных участков по целевому назначению.

Кроме того, как указывает податель жалобы, суды неправомерно применили редакцию постановления Правительства Российской Федерации

от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – Постановление № 669), которая вступила в силу после подачи Предпринимателем заявления о выкупе земельного участка и истечения установленного четырнадцатидневного срока его рассмотрения.

Также, по мнению подателя жалобы, суды не учли, что участок предназначен для отдыха (рекреации), предоставлен Предпринимателю в аренду и на протяжении более чем 13 лет используется им для целей размещения теннисного корта и оказания населению соответствующих услуг.

В отзывах на кассационную жалобу КИО и КРТИ просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель КИО возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

КРТИ и КГА извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, правопредшественник КИО (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 21.08.2012 № 07/ЗД-05181, в соответствии с которым Предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 6160 +/- 31 кв.м с кадастровым номером 78:11:0615001:1010, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Хасанская ул., уч. 29 (юго-восточнее д. 17, к. 1, лит. А по Хасанской ул.), (далее – Участок), сроком по 23.08.2022, для размещения теннисного корта.

Дополнительным соглашением от 23.03.2022 № 4 к договору срок действия договора продлен по 23.08.2028.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) Участок относятся к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов физической культуры и спорта.

Предприниматель 11.09.2024 обратился в КИО с заявлением от 05.09.2024 вх. № 05-26-92807/24-0-0 о предоставлении Участка в собственность за плату на основании пункта «а» части 1 Постановления № 629.

Письмом от 06.11.2024 исх. № 05-26-92807/24-0-1 Комитет на основании пунктов 1 и 17 статьи 39.16 ЗК РФ отказал в предоставлении Участка в собственность, сославшись на следующие обстоятельства:

• в соответствии с приложением 8 к Закону Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга» (в редакции Закона Санкт-Петербурга от 21.12.2023 № 85-169) в границах функциональной зоны ТИ, включающей Участок, предусмотрено размещение объекта регионального значения: широтная скоростная магистраль с мостом через р. Неву в створе Фаянсовой ул. – Зольной ул., протяженность – 4,42 км, местоположение – Красногвардейский, Невский районы, от Союзного пр. до границы Ленинградской области (далее – Широтная магистраль);

• постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.12.2022 № 1207 утвержден ППТ с ПМ для размещения линейного объекта регионального значения – Широтной магистрали (далее – ППТ 2022 года); в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории Участок расположен в красных линиях территории общего пользования;

• Участок в соответствии с проектом планировки территории и проектом межевания не предназначен для отдыха (рекреации);

• цель, для которой Участок был предоставлен в аренду (для размещения теннисного корта), является временной и определена исходя из цели, указанной в заявлении о предоставлении земельного участка, а также эффективного использования земельных ресурсов;

• в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории Участок расположен в красных линиях территории общего пользования, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10.07.2007 № 820 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории квартала 46 района Ржевка-Пороховые в Красногвардейском районе» (далее – ППТ 2007 года);

• в ЕГРН внесены сведения об установленной в отношении Участка зоне особого режима использования: зона градостроительных ограничений.

Не согласившись с данным отказом, Предприниматель обратился в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили наличия правовых оснований для удовлетворения заявления.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.2 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного кодекса.

В связи с необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации принят Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Закона № 58-ФЗ Правительство Российской Федерации наделено правом в 2022, 2023 и 2024 годах установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

В порядке реализации указанных полномочий Правительство Российской Федерации приняло Постановление № 629.

Согласно подпункту "а" пункта 1 Постановления № 629 (в редакции, действовавшей (в редакции, действовавшей на момент подачи Предпринимателем заявления о выкупе и в течение установленного законом срока для его рассмотрения) допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных

нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется в соответствии с общими требованиями, предусмотренными земельным законодательством, с учетом особенностей, определенных Постановлением № 629.

Из приведенных положений следует, что предоставленное арендаторам в 2022 - 2024 годах право приобрести в собственность без проведения торгов арендуемый публичный земельный участок является антикризисной мерой, направленной на поддержку социально-экономической стабильности, защиты населения Российской Федерации.

При этом антикризисные меры поддержки распространялись на добросовестных арендаторов публичных земельных участков, которым участки были изначально предоставлены для целей, предусмотренных подпунктом "а" пункта 1 Постановления № 629, добросовестно использующих участки по указанному назначению (то есть на участках уже должна осуществляться соответствующая деятельность) и не допустивших (устранивших) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участков (определении Верховного суда Российской Федерации от 26.03.2026 № 305-ЭС25-13562).

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель 05.09.2024 обратился в уполномоченный орган (КИО) с заявлением о предоставлении ему в собственность Участка на основании пункта «а» части 1 Постановления № 629.

На момент подачи заявления от 05.09.2024 Предприниматель являлся арендатором Участка с видом разрешенного использования по сведениям ЕГРН «для размещения объектов физической культуры и спорта», предоставленным Предпринимателю по договору аренды от 21.08.2012 № 07/ЗД-05181 для размещения теннисного корта.

Фактическое использование Участка под размещение теннисного корта КИО не оспаривается.

Согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)» (код 5.0) предполагает, в том числе обустройство мест для занятия спортом, физической культурой.

Комитет письмом от 06.11.2024 отказал Предпринимателю в выкупе Участка на основании пунктов 1 и 17 статьи 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ с учетом особенностей, установленных подпунктом «в» Постановления № 629, срок для рассмотрения заявления Предпринимателя составлял 14 календарных дней, т.е. КИО был обязан принять решение по поданному заявлению не позднее

25.09.2024, однако КИО рассмотрел заявление Предпринимателя только 06.11.2024, т.е. с нарушением установленного срока.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06. 2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, рассматриваемых по правилам главы 24 АПК РФ, суд применяет нормы материального права, которые действовали во время возникновения правоотношения с участием административного истца (заявителя), если из федерального закона не вытекает иное (часть 5 статьи 3 и часть 1 статьи 13 АПК РФ).

В связи с этим изменение правового регулирования ко времени рассмотрения дела, как правило, не может служить основанием для отказа в восстановлении права, которое было незаконно нарушено органом или лицом, наделенными публичными полномочиями. Вместе с тем суд, признавая оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, может отказать в возложении на административного ответчика (орган или лицо, наделенные публичными полномочиями) обязанности совершить какие-либо действия, если на день рассмотрения дела законодательством установлен запрет на осуществление гражданами, организациями соответствующих действий.

В качестве оснований для отказа в выкупе Участка Комитет в письме от 06.11.2024 указал на положения пунктов 1 и 17 статьи 39.16 ЗК РФ, согласно которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1); указанный в заявлении земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17 в редакции на день обращения и рассмотрения заявления Предпринимателя).

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды сослались на то, что в соответствии с Генпланом Санкт-Петербурга (в редакции от 21.12.2023) в границах функциональной зоны ТИ, включающей часть Участка, предусмотрено размещение объекта регионального значения – Широтной магистрали.

Между тем, согласно представленным в материалы дела сведениям КГА Участок в соответствии с Генпланом Санкт-Петербурга и Правилами

землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 расположен в границах функциональной зоны Р1 – зоны отдыха и территориальной зоны ТР0-2 – зоны рекреационного назначения - спортивных сооружений с включением объектов инженерной инфраструктуры, и только юго-западная часть Участка площадью ориентировочно 14,6 кв. м находится в границах функциональной зоны ТИ – зоны транспортной инфраструктуры и территориальной зоны ТУ – зоны улично-дорожной сети.

В соответствии с частью 2 статьи 85 ЗК РФ и частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

Согласно правовой позиции, изложенной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.09.2022 № 127-КАД22-11-К4, установленные указанными нормами, требования о недопустимости образования земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, и о принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне применяются в случаях изначального образования земельных участков в целях предоставления гражданину или юридическому лицу.

Как указывает податель жалобы и не оспаривается КИО, на момент передачи в аренду Участок в соответствии с документами территориального планирования полностью находился в зоне рекреации.

Пунктом 2 статьи 1, частью 1 статьи 9, статьей 23 ГрК РФ предусмотрено, что территориальное планирование является долгосрочным планированием развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К документам территориального планирования муниципальных образований отнесен генеральный план городского округа (пункт 3 части 1 статьи 18 названного кодекса). Генеральный план городского округа содержит, в том числе карту планируемого размещения объектов местного

значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа, на которых отображаются, в частности, планируемые для размещения объекты местного значения городского округа (автомобильные дороги местного значения); границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения (часть 3, пункты 1 и 3 части 5 статьи 23 поименованного кодекса).

Реализация документов территориального планирования осуществляется, в том числе путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования (пункт 1 части 1 статьи 26).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.12.2022 № 1207 утвержден ППТ с ПМ для размещения линейного объекта регионального значения – Широтной магистрали. В приложении № 1 к данному постановлению содержится чертеж красных линий территории для размещения Широтной магистрали (существующих, отменяемых и устанавливаемых).

Как следует из распоряжения КИО от 04.12.2023 № 1747-РЗК «Об утверждении границ земельного участка» в соответствии с ППТ и ПМ 2022 года арендованный Предпринимателем земельный участок был разделен на два участка 2, в целях исключения из арендуемого Предпринимателем участка площади 709 кв. м, относящейся к территория для размещения Широтной магистрали. Предприниматель подал заявление о выкупе Участка в измененных границах.

Кроме того, в подтверждение того, что в соответствии с ППТ 2022 года Участок в его действующих границах и площади не входит в границы зоны планируемого размещения Широтной магистрали, то есть не предназначен для размещения объектов транспортной инфраструктуры, как и каких-либо иных объектов регионального и (или) федерального значения, Предприниматель в материалы дела представил заключение кадастрового инженера от 05.05.2025 № 384/25, согласно которому кадастровый инженер по результатам сопоставления координат характерных точек Участка согласно выписке из ЕГРН и границ планируемого размещения Широтной магистрали по ППТ-2022 пришел к выводу, что Участок не относится к территории, на которой планируется размещение линейного объекта регионального значения Широтная магистраль.

Между тем перечисленные документы судами не исследовались, в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ мотивы, по которым суды их отвергли, в обжалуемых судебных актах не указаны.

Также суды не дали оценку доводам заявителя об утрате значения утвержденных ППТ-2007 красных линий в связи с утверждением ППТ 2022 года.

Изложенное свидетельствует о том, что при рассмотрении настоящего дела суды допустили нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем, выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дать правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, в том числе оценить правомерность оспариваемого отказа КИО исходя из указанных в нем оснований, в частности, установить входит ли Участок согласно ППТ 2022 года в границы территории Широтной магистрали, красных линий, а также установить, в том числе с учетом изменения правового регулирования, наличие (отсутствие) оснований для возложения на КИО обязанности по совершению испрашиваемых заявителем действий, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

Резолютивная часть

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2025 по делу № А56-120309/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Ю.С. Баженова Судьи Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева