Постановление от 3 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-9965/2026

Дело № А40-112163/25
г. Москва
03 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей О.Н. Лаптевой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Вертинской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 января 2026 года по делу № А40-112163/25,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Аделия" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - извещен, представитель не явился,

от ответчика - извещен, представитель не явился.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аделия» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002026:10846, общей площадью 49,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просил урегулировать разногласия, возникшие между ООО «АДЕЛИЯ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002026:10846, общей площадью 49,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции:

пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 7 127 644 (Семь миллионов сто двадцать семь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля 17 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит»;

пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 84 852 рублей 91 копейка и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В остальном все пункты Договора оставить без изменения.

Протокольным определением суда от 14.01.2026 ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 49, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 23 января 2026 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца, ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 24.07.2020 г. № 00-00517/20, является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002026:10846, общей площадью 49,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1.

Объект находится в собственности города Москвы.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 20.02.2025 г. № 30699 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 49,6 кв. м», Департаментом в адрес ООО «АДЕЛИЯ» было направлено письмо от 03.03.2025 исх. № 33-6-818964/24-(0)-3 с предложением реализовать преимущественное право приобретения арендуемого имущества и заключить договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10846, общей площадью 49,6 кв. м.

Согласно п. 3.1 проекта договора купли-продажи цена Объекта составляет 11 466 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23 января 2025 г. № M1113-3759-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 27 января 2025 г. № 33/10-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой в ООО «АМР Консалтинг».

Согласно выполненному ООО «АМР Консалтинг» Отчету об оценке рыночной стоимости от 20.03.2025 № 180325-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:09:0002026:10846, общей площадью 49,6 кв. м», рыночная стоимость Объекта составляет 3 665 000 руб. 00 коп., что существенно ниже указанной в Проекте договора цены.

Истец направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 3 665 000 руб. 00 коп.

Департамент отклонил протокол разногласий.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "БЮРО СУДЕБНЫХ И ВНЕСУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ "ИНРЭД" (125167, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АЭРОПОРТ, ПР-КТ ЛЕНИНГРАДСКИЙ, Д. 50, ПОМЕЩ. 4П, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.04.2024, ИНН: <***>) эксперту-оценщику ФИО1

Определением от 26.11.2025 суд удовлетворил ходатайство экспертной организации ООО «БЮРО СУДЕБНЫХ И ВНЕСУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ «ИНРЭД» и заменил эксперта ФИО1 на эксперта ФИО2

Согласно экспертному заключению эксперта № А40-112163/2025 от 05.12.2025, из которого усматривается, что эксперт пришел к следующему выводу: рыночная стоимость выкупаемого объекта – нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0002026:10846, общей площадью 49,6 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 20.02.2025г. составляет без учета НДС 7 127 644 руб. 17 коп.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, не находит их обоснованными на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком апелляционная коллегия исследовала, оценила и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

Правовых оснований для отмены решения суда и урегулирования разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной ответчиком, а не истцом, заявитель апелляционной жалобы, не привел.

Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного, судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Резолютивная часть

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2026 по делу №А40-112163/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.А. Ким

Судьи О.Н. Лаптева

А.И. Трубицын

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.