Постановление от 18 сентября 2020 г. 17 ААС (Семнадцатый арбитражный апелляционный суд)

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-8386/2020-ГК
г. Пермь
18 сентября 2020 года
Дело № А50-37247/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Лесковец О.В., Гуляевой Е.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца – ФИО1, удостоверение.

от ответчика – ФИО2, паспорт, по доверенности от 09.01.2020;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, закрытого акционерного общества «Курорт Ключи»

на решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июля 2020 года по делу № А50-37247/2019

по иску Заместителя прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Суксунский городской округ»

к Администрации Суксунского городского округа Пермского края (1195958042444, ИНН: <***>), закрытому акционерному обществу «Курорт Ключи» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО3, ФИО4; ФИО5,

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 №36, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

заместитель прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Суксунский городской округ» (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Администрации Суксунского муниципального района, закрытому акционерному обществу «Курорт Ключи» (далее - ЗАО «Курорт Ключи») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 № 36, заключенного между заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района и ЗАО «Курорт Ключи»; применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем взыскания с ЗАО «Курорт Ключи» в пользу Администрации Суксунского городского округа 614 руб. 80 коп., с Администрации Суксунского городского округ в пользу ЗАО «Курорт Ключи» 6 667 руб. 36 коп. Просил произвести зачет взаимных требований по результатам которого с Администрации Суксунского городского округ взыскать в пользу ЗАО «Курорт Ключи» 6 052 руб. 56 коп. Указать в решении суда, что оно является основанием для погашения в едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ЗАО «Курорт Ключи» на земельные участки с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1447, 59:35:1530102:1448, 59:35:1530102:1450 и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей, которые имели место 13.08.2018 в отношении предыдущего земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФИО3, ФИО4; ФИО5 (ст. 51 АПК РФ).

Определением от 06.07.2020 суд в порядке ст. 48 АПК РФ произвел замену ответчика Администрации Суксунского муниципального района на Администрацию Суксунского городского округа Пермского края.

Решением суда от 13.07.2020 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 №36 с кадастровым номером 59:35:1530102:935, расположенного по адресу: <...> заключенный между Комитетом имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района и ЗАО «Курорт Ключи». Применены последствия недействительности ничтожной сделки: с ЗАО «Курорт Ключи» в пользу Администрации Суксунского городского округа взыскано 614 руб. 80 коп.; с Администрации Суксунского городского округ в пользу ЗАО «Курорт Ключи» взыскано 6 667 руб. 36 коп. Суд произвел зачет взаимных требований по результатам которого с Администрации Суксунского городского округ взыскать в пользу ЗАО «Курорт Ключи» 6 052 руб. 56 коп.; указал на погашение в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ЗАО «Курорт Ключи» на земельные участки с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1447, 59:35:1530102:1448, 59:35:1530102:145 и восстановить в едином государственном реестре недвижимости запись о правах в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 на 13.08.2018.

Не согласившись с вынесенным решением ответчик, ЗАО «Курорт Ключи», обжаловал решение в апелляционном порядке.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «ведение личного подсобного хозяйства» на момент его предоставления являлся приусадебным земельным участком, и согласно ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» мог использоваться для эксплуатаций жилых домов, расположенных на нём. Разрешенное использование земельного участка на момент его предоставления соответствовало целям использования такого земельного участка - ЛПХ (эксплуатация жилых домов, производство с/х продукции), а также соответствовало действующим на тот момент Правилам землепользования и застройки Ключеского сельского поселения (утв. Решением Совета депутатов Ключевского сельского поселения от 27.10.2014 № 82). Считает, что ЗАО «Курорт Ключи», как собственнику объектов недвижимости в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ принадлежало исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимости, в собственность. Кроме того, поскольку на земельном участке на момент выкупа находились три объекта недвижимости и земельный участок был в аренде у ЗАО «Курорт Ключи», земельный участок в силу подпунктами 7 и 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не мог быть продан на торгах. Заявитель жалобы указал, что размер полученного ЗАО «Курорт Ключи» в собственность земельного участка определялся в соответствии с градостроительными и иными требованиями, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а именно в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ключеского сельского поселения (утв. Решением Совета депутатов Ключевского сельского поселения от 27.10.2014 № 82), Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства», СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СниП 2.07.01-89, о необходимости применения указанных требований при решении вопроса о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, сообщалось в заключении кадастрового инженера ФИО6 от 01.07.2020.

Считает, что примененные судом последствия недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРН регистрационных записей в отношении предыдущего земельного участка неисполнимы, поскольку в настоящее время земельные участки с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1449 и 59:35:1530102:1451, которые были образованы из земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935, принадлежат на праве собственности третьим лицам — ФИО3, ФИО4, ФИО5, отчуждены указанным лицам возмездно, и не могут быть истребованы у добросовестных приобретателей (ст. 302 Гражданского кодекса РФ). Поскольку снятие с учета и прекращение права собственности на образованные земельные участки с кадастровыми номерами: 59:35:1530102:1449 и 59:35:1530102:1451, принадлежащие добросовестным приобретателям, в настоящее время невозможны, значит и восстановление записи на исходный земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 также невозможно. При ином подходе нарушаются нормы п.1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ и ч. 2 и 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости».

Прокуратурой представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ЗАО «Курорт Ключи» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель прокуратуры против удовлетворения апелляционных жалоб возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, распоряжением комитета имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района Пермского края № 207 от 08.05.2007 утвержден проект границ земельного участка (л.д.26-28 т.1).

Распоряжением председателя комитета имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района № 291 от 04.06.2007 земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935, расположенный по адресу: ул. Курортная, с. Ключи, Суксунский район, Пермский край, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения подсобного хозяйства, передан в аренду ЗАО «Курорт Ключи» на 3 года. В качестве основания передачи земельного участка в аренду указаны п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. ст. 22, 29 ЗК РФ (л.д.29 т.1).

04.08.2007 между КИО администрации района и ЗАО «Курорт Ключи» (арендатор) заключен договор аренды № 56 земельного участка площадью 12678 кв.м, с кадастровым номером 59:35:1530102:935, расположенного по адресу: <...> сроком на 3 года с 04.08.2007 по 03.08.2010, разрешенное использование участка - под строительство жилых домов.

Распоряжением КИО администрации Сункусноскго муниципального района Пермского края № 1021а от 28.07.2009 в договор аренды земельного участка от 04.08.2007 № 56 внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка (л.д.34 т.1).

31.12.2009 постановлением главы администрации Суксунского муниципального района № 405 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935, под строительство жилых домов ЗАО «Курорт Ключи» (л.д.38-41 т.1).

Управление территориального развития, градостроительства и инфраструктуры администрации района 31.12.2009 выдало ЗАО «Курорт Ключи» разрешение № 144-2009 на строительство восьми одноквартирных жилых домов, расположенных по адресу: <...> срок действия разрешения до 31.12.2011 (л.д.42 т.1).

31.08.2010 между КИО администрации Сунксунского муниципального района и ЗАО «Курорт Ключи» заключен договор № 167 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935, площадью 12678 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...> сроком на 49 лет с 31.08.2010 по 30.08.2059 (л.д.35-37 т.1).

ЗАО «Курорт Ключи» 01.06.2010 инициировано обращение в адрес администрации Ключевского сельского поселения по вопросу о переводе земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенного пункта.

01.06.2018 ЗАО «Курорт Ключи» обратилось в КИО администрации Сунксунского муниципального района с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с личного подсобного хозяйства на малоэтажную жилую застройку (л.д.64 т.1)

Комитетом ЗАО «Курорт Ключи» отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «малоэтажная жилая застройка» в связи с превышением предельного максимального размера земельного участка для территориальной зоны Ж2 (2 500 кв. м).

В июне 2018 года администрация района выдала ЗАО «Курорт Ключи» три разрешения на ввод объектов (жилых домов) в эксплуатацию, расположенных по адресу: <...> (л.д.52- 63 т.1).

13.07.2018 ЗАО «Курорт Ключи» обратилось в КИО администрации района с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 в связи с расположением на нем 3 жилых домов площадью 108,6 кв.м, 107,3 кв.м и 66,8 кв.м (кадастровые номера 59:35:1530102:1405, 59:35:1530102:1406 и 59:35:1530102:1407), принадлежащих заявителю на праве собственности с 02.07.2018, 06.07.2018 и 19.07.2018 (л.д.68-69 т.1).

30.07.2018 между Комитетом имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района и ЗАО «Курорт Ключи» заключен договор купли-продажи от 30.07.2018 № 36 земельного участка площадью 12678 кв. м., с кадастровым номером 59:35:1530102:935, расположенного по адресу: <...> (л.д.71- 72 т.1). Стоимость земельного участка составляет 1,5% от его кадастровой стоимости и равна 6667 руб. 36 коп. (п 2.1. договора).

Платежным поручением № 4657 от 07.08.2018 денежные средства в сумме 6667 руб. 36 коп. были перечислены на лицевой счет администрации Суксунского муниципального района (л.д.73 т.1).

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 30.07.2018 № 36, заключенный между Комитетом имущественных отношений администрации Суксунского муниципального района и ЗАО «Курорт Ключи» является недействительной (ничтожной) сделкой, заместитель прокурора Пермского края обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из нарушения публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующие объекты.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.п. 74-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора от 30.07.2018 № 36 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием у ответчика права на приобретение земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, в собственность.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Основанием для отказа в предоставлении земельного участка без торгов является также несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (подп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ).

Материалами дела подтверждается предоставление ответчику земельного участка с кадастровым номером 59:35:1530102:935, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, в аренду на основании договор аренды от 04.08.2007 № 56 сроком на 3 года для целей строительства жилых домов. В последующем земельный участок был предоставлен обществу в аренду на 49 лет в связи с заключением договор аренды 31.08.2010 № 167. При этом обществом 31.12.2009 получено разрешение № 144-2009 на строительство восьми одноквартирных жилых домов, в июне 2018 года администрация района выдала ЗАО «Курорт Ключи» три разрешения на ввод объектов (жилых домов) в эксплуатацию. Таким образом, возможность приобретения земельного участка в собственность реализована обществом в порядке обращения с заявлением о выкупе земельного участка на основании подп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ установлено подразделение земель по целевому назначению. Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, урегулированы Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О личном подсобном хозяйстве".

В силу ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Статьей 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ установлено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). ФИО7 земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Согласно п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Как указано в ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах: сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 в период передачи его в аренду ЗАО «Курорт Ключи» 04.08.2007 находился за чертой поселения, т.е. являлся полевым в силу п. 1 ст. 4 Закона № 112-ФЗ, изначально предоставлен для ведения подсобного хозяйства, что указано в распоряжении администрации № 291 от 04.06.2007.

Пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрена возможность отчуждения без проведения торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подп.8); земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подп.9); земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (подп. 10).

Суд обоснованно указал, что юридические лица не могут являться субъектами, ведущими личное подсобное хозяйство, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются только гражданам, и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц без предварительного изменения их целевого назначения в установленном порядке.

С учетом установленных по делу обстоятельств, оснований полагать, что общество отвечало тем требованиям, которые предусмотрены земельным законодательством для целей получения спорного земельного участка в аренду, учитывая категорию земли и ее назначение (разрешенное использование), имело возможность возведения на арендуемом земельном участке объектов недвижимости в виде жилых домов, при том, что на момент получения разрешения на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию категория земли не была изменена, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта.

Постановлением Главы администрации Суксунского муниципального района 02.10.2006 № 240 установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность (в ред. от 27.03.2014 № 87). Для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства в пгт Суксун максимальный размер земельных участков составляет 0,25га (л.д.48 т.1). При этом 05.06.2018 Комитетом отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «малоэтажная жилая застройка» в связи с превышением предельного максимального размера земельного участка для территориальной зоны Ж-2 (2 500 кв.м).

Между тем, спорный договор был заключен сторонами, в собственность общества без торгов отчужден земельный участок площадью 12 678 кв.м, по цене 1,5 % от кадастровой стоимости, на момент отчуждения на земельном участке было возведено три жилых дома общей площадью 282,7 кв.м.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая отсутствие у общества оснований для получения земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду для ведения личного подсобного хозяйства и возведения на таком земельном участке объектов недвижимости, возможности выкупа земельного участка по льготной цене, площадь которого значительно превышает площадь существующих объектов, что подтверждается в том числе последующими действиями общества по разделению земельного участка на 7 самостоятельных участков, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о наличии оснований для признания оспариваемого прокурором договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы общества о том, что на момент предоставления земельный участок являлся приусадебным и мог использоваться для эксплуатаций жилых домов, расположенных на нём, разрешенное использование земельного участка на момент его предоставления соответствовало целям использования такого земельного участка, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены.

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Право приватизации земли сельскохозяйственного назначения в льготном порядке установлено для лиц, чья деятельность связана с сельскохозяйственным производством.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935, категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, на момент его предоставления обществу в аренду находился за чертой поселения, т.е. являлся полевым, в силу положений Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ общество не было отнесено к категории лиц, осуществляющих личное подсобное хозяйство, и не имело возможности возведения на нем зданий и строений. В данном случае общество не обладает правом на приобретение спорного земельного участка без торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Указанные обстоятельства спорными не являются. То обстоятельство, что выкуп земельного участка осуществлен на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в данном случае правового значения не имеет в связи с нарушением обществом законодательного запрета на возведение жилых домов на спорном земельном участке.

Учитывая, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, последующий раздел земельного участка опровергает доводы общества в соразмерности площади земельного участка возведенным на нем объектам.

Выводы суда первой инстанции о недействительности оспариваемого договора купли-продажи являются верными, нормы материального права применены судом правильно. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют. В указанной части судебный акт отмене не подлежит.

Между тем, судебный акт подлежит изменению в части применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 59:35:1530102:935 снят с кадастрового учета, в результате раздела исходного образовано 7 земельных участков с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1447, 59:35:1530102:1448, 59:35:1530102:1449, 59:35:1530102:1450, 59:35:1530102:1451, право собственности на два из них (59:35:1530102:1449, 59:35:1530102:1451) перешло к третьим лицам, на двух земельных участках с номерами 59:35:1530102:1448, 59:35:1530102:1450 возведены объекты недвижимости, права на которые в установленном порядке не оспорены.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков с расположенными на нем объектами, отсутствие разрешенного спора о правах третьих лиц на земельные участки, спора в отношении объектов недвижимости, разъяснения абзаца 2 пункта 34 Постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010, согласно которым при отсутствии между лицами договорных отношений или отношений, связанных с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, изложенную в постановлении ВАС РФ от 27.01.2009 N 10527/08 правовую позицию о том, что рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота, применение последствий недействительности ничтожной сделки должно быть обеспечено за счет возврата в муниципальную собственность свободных земельных участков с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1447 и взыскания с продавца в пользу общества уплаченных за эти земельные участки денежных средств в сумме 4 837,77 руб.

При названных обстоятельствах решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июля 2020 года в части применения последствий недействительности ничтожной сделки подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Резолютивная часть

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 13 июля 2020 года по делу № А50-37247/2019 изменить в части применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Обязать закрытое акционерное общество «Курорт Ключи» (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить Администрации Суксунского городского округа земельные участки с кадастровыми номерами 59:35:1530102:1445, 59:35:1530102:1446, 59:35:1530102:1447.

Взыскать с Администрации Суксунского городского округа в пользу закрытого акционерного общества «Курорт Ключи» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4 837 (четыре тысячи восемьсот тридцать семь) руб. 77 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева

О.В. Лесковец