Постановление от 30 апреля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49260/2025
г. Краснодар
30 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Глуховой В.В. и Резник Ю.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лях Н.А., при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания) от общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль+» – ФИО1 (доверенность от 05.12.2025), от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Красмашевский"» ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 08.12.2025), от департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО4 (доверенность от 23.12.2025) от кредитора ПАО «Сбербанк России» – ФИО5 (доверенность от 04.02.2026), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационные жалобы ООО «Вертикаль+» и департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 октября 2025 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2026 года по делу № А32-49260/2025 (Ф08-1575/2026), установил следующее.

ПАО «Сбербанк России» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ООО «Специализированный застройщик "Красмашевский"» (далее – должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 28 октября 2025 года, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06 февраля 2026 года, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В кассационной жалобе департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются только в отношении застройщика, который привлекает средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома.

В кассационной жалобе ООО «Вертикаль+» просит отменить судебные акты. Жалоба мотивирована тем, что должник не является застройщиком по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. ПАО «Сбербанк России» заявило о применении указанной нормы в целях введения конкурсного производства минуя наблюдение, финансовое оздоровление и внешнее управление. Кроме того, применение норм, регулирующих банкротство застройщиков, лишило должника возможности урегулировать задолженность путем рефинансирования, так как это невозможно в конкурсном производстве. Кредитор (банк) не преследует цели достройки объекта.

В отзыве конкурсный управляющий должника и ПАО «Сбербанк России» возражали против доводов кассационной жалобы.

В судебном заседании представители ООО «Вертикаль+» и департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края поддержали доводы жалоб. Представители ПАО «Сбербанк России» и конкурсного управляющего должника возражали против доводов жалоб.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что ПАО «Сбербанк России» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом).

В обоснование заявления кредитор указал на наличие у должника не исполненных обязательств перед кредитором из кредитного договора от 12.07.2022 в общей сумме 4 297 883 079 рублей 25 копеек, обеспеченных залогом имущества должника. Одновременно кредитор заявил ходатайство о применении правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Применяя положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, суды исходили из того, что основным видном деятельности должника является строительство жилых и нежилых зданий (ОКВЭД 41.20).

12 апреля 2022 года должнику выдано разрешение № RU-23-309-8443-2022 на строительство отеля в г. Сочи на участке проектирования, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 14, кадастровый номер 23:49:0203016:28. Разрешение на строительство выдано до 12.04.2025.

14 июня 2022 года должнику выдано разрешение № RU-23-309-8450-2022 на строительство гостиничного комплекса с прилегающей территорией на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 14, кадастровый номер 23:49:0203016:28. Разрешение на строительство выдано до 14.01.2027.

Суды установили, что проектные декларации в отношении отеля и гостиничного комплекса свидетельствуют о намерении должника построить нежилые помещения (апартаменты) площадью более 7 кв. м и машино-места.

Из Единого государственного реестра недвижимости не следует наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с гражданами в отношении передачи жилого помещения, передачи машино-мест, передачи нежилого помещения, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Суды исходили из того, что целью применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве является эффективная защита прав граждан – участников строительства, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения их требований.

Должник в 2019 – 2020 годах заключил соглашения о намерениях с гражданами, по условиям которых должник намеревается продать, а покупатели намеревались купить нежилое помещение (машино-место) под условными номерами, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203016:0028. Стороны намереваются заключить договоры купли-продажи нежилого помещения (машино-места) не позднее 4 квартала 2022 года.

Из выписок по счетам должника следует, что граждане полностью оплатили стоимость машино-мест по соглашениям о намерении: с ФИО6 оплата произведена 25.10.2019; с ФИО7 оплата от 17.02.2020; с ФИО8 оплата от 09.11.2019; с ФИО9 оплата от 06.05.2020, 25.05.2020; с ФИО10 оплата от 28.10.2019, 15.11.2019; с ФИО11 оплата от 27.11.2019.

Кроме того, из выписки по счету следует привлечение денежных средств за продажу машино-мест от граждан ФИО12, ФИО13, ФИО14

Доказательств возврата денежных средств выписки по счетам не содержат, должником указанный довод не приведен.

Конкурсный управляющий пояснил, что в его адрес обращаются граждане с заявлением о включении требований в реестр требований участников строительства: по апартаментам – на денежные средства, по машино-местам – в реестр на передачу гражданам машино-мест.

Бывший генеральный директор должника передал конкурсному управляющему копии соглашений, заключенных с физическими лицами, из которых следует намерение физических лиц в будущем приобрести машино-места, заранее уплатив цену за них, а должник осуществить их строительство и передать в собственность физических лиц: предварительный договор купли-продажи от 01.03.2022 № 131-32 с ФИО14; предварительный договор купли-продажи от 26.04.2022 № 133-34 с ФИО15; предварительный договор купли-продажи от 23.12.2021 № 130-12 с ФИО16; предварительный договор купли-продажи от 28.10.2021 № П28-24 с ФИО17; предварительный договор купли-продажи от 27.10.2022 № 113 с ФИО12; предварительный договор купли-продажи от 27.10.2022 № 114 с ФИО12; предварительный договор купли-продажи от 21.10.2021 № 127-23 с ФИО18; соглашение о намерениях от 24.10.2019 № 1 с ФИО19 (договор уступки права требования от 15.04.2022); соглашение о намерениях от 25.10.2019 № 2 с ФИО10; соглашение о намерениях от 11.11.2019 № 3 с ФИО11; соглашение о намерениях от 07.11.2019 № 4 с ФИО8; соглашение о намерениях от 14.02.2020 № 6 с ФИО7; соглашение о намерениях от 22.04.2020 № 7 с Великодной Т.А.; соглашение о намерениях от 30.04.2020 № 8 с ФИО9; соглашение о намерениях от 02.10.2020 № 13 с ФИО20; соглашение о намерениях от 25.10.2020 № 14 с ФИО21; соглашение о намерениях от 15.09.2020 № 15 с ФИО22; соглашение о намерениях от 12.10.2020 № 16 с ФИО23; соглашение о намерениях от 26.04.2021 № 20 с ФИО24; соглашение о намерениях от 26.04.2021 № 20 с ФИО25; соглашение о намерениях от 26.04.2021 № 21 с ФИО26; соглашение о намерениях от 29.09.2021 № 21/2 с ФИО27; соглашение о намерениях от 26.04.2021 № 22 с ФИО28; соглашение о намерениях от 26.04.2021 № 24 с ФИО13; соглашение о намерениях от 11.06.2021 № 25 с ООО Консалтинговая компания «НиК».

Доказательства исполнения принятых должником обязательств по строительству и передаче машино-мест не представлены, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Суды, оценив взаимоотношения должника и граждан, пришли к выводу, что передача гражданами должнику денежных средств в счет передачи им (должником) машино-мест свидетельствует о том, что соглашение о намерении является основным договором, а не предварительным, по которому должник обязан передать гражданам согласованные машино-места.

Отсутствие фактически построенных машино-мест не свидетельствует об отсутствии таковой обязанности у должника, поскольку является следствием его хозяйственной деятельности и на действительность обязательства не влияет.

По меннию судов первой и апелляционной инстанций, привлечение денежных средств в счет передачи машино-места свидетельствует о наличии требований участника строительства, прямо поименованных в статье 201.1 Закона о банкротстве.

Согласно проектной документации должник обязан передать участникам объекты долевого строительства, в том числе машино-места. У должника имеются обязательства по строительству, передаче объектов, в том числе и машино-мест. Проектными декларациями № 23-002528 и № 23-002641 предусмотрено, что застройщик соответствует требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Объекты долевого строительства, в том числе машино-места, не введены в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств.

ПАО «Сбербанк России» осуществляло целевое финансирование строительства объекта по адресу: Краснодарский край, г Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 14 в соответствии с целями, предусмотренными частью 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ и проведении расчетов по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.

Суды указали, что денежные средства привлекал непосредственно застройщик. Материалами дела подтверждается привлечение должником (застройщиком) денежных средств и их внесение участниками долевого строительства в счет уплаты цены договоров на строительство, а также наличие у них к должнику требований о передаче объектов недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, суды пришли к выводу о наличии оснований для применения в деле о банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает указанный вывод ошибочным, поскольку должник не является застройщиком по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве ввиду того, что объектом долевого строительства являются только апартаменты – нежилые помещения, площадью больше 7 кв. м и машино-места (пункт 1 статьи 201.1 параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве), а доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно подпунктам 1 и 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве:

– лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;

– объект строительства – многоквартирный дом или дом блокированной застройки, или индивидуальный жилой дом либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения и (или) требование о передаче машино-места и нежилого помещения или имел данные требования до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в том числе многоквартирный дом или дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (объект незавершенного строительства).

Как отмечено в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229 по делу № А40-33319/2014, из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В пункте 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, разъяснено следующее: согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. При разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т. д. К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. По смыслу статей 15, 16 названного Кодекса апартаменты являются нежилыми помещениями. Таким образом, апартаменты и машино-места в гостиничном комплексе не признаются жилыми помещениями применительно к целям параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Суды установили и не оспаривается лицами, участвующими в деле, должник занимается строительством гостиничного комплекса с прилегающей территорией на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, д. 14, кадастровый номер 23:49:0203016:28. Разрешение на строительство выдано до 14.01.2027.

Неправомерным является вывод судов о том, что если взаимоотношения граждан с должником урегулированы нормами Закона № 214-ФЗ, то при банкротстве организации, к которой имеются требования граждан о передаче машино-мест, применяются правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Пункт 3 статьи 1 закона № 214-ФЗ выводит из-под действия указанного Закона отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства.

В рассматриваемом случае, согласно разрешению на строительство, было дано разрешение на строительство гостиничного комплекса с апартаментами, то есть нежилых помещений.

Кроме того, указанный довод является несостоятельным, поскольку в силу подпункта 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче машино-места и нежилого помещения понимается требование участника строительства – физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию. При этом машино-место должно располагаться в здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест. В данном случае такого отдельного здания нет, а имеется строение, состоящие из апартаментов и машино-мест.

Как было указано выше, в отношении лиц, занимающихся строительством апартаментов и машино-мест, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не применяются.

С учетом изложенного к делу о несостоятельности (банкротстве) должника положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков» не подлежат применению, в отношении кредиторов должника действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов.

В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах судебные акты в части применения в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве надлежит отменить, так как приняты при неправильном применении норм материального права и несоответствии выводов судов обстоятельствам дела. Для разрешения спора по существу кассационной инстанции не требуется установления новых обстоятельств и исследования новых доказательств, поэтому согласно пункту 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе, не передавая дела на новое рассмотрение, принять решение об отказе в применении параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Резолютивная часть

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 октября 2025 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2026 года по делу № А32-49260/2025 отменить в части применения в настоящем деле правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В отмененной части отказать в применении правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в деле о банкротстве ООО «Специализированный Застройщик «Красмашевский».

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Ю.В. Мацко

Судьи В.В. Глухова

Ю.О. Резник