Постановление от 7 мая 2026 г. ФАС МО (ФАС Московского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

07.05.2026 Дело № А40-54735/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 22.04.2026

Полный текст постановления изготовлен 07.05.2026

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Федуловой Л.В., судей Аталиковой З.А., Немтиновой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Бердад» – ФИО1 (доверенность от 05.08.2025);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – не явился, извещен;

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – не явился, извещен;

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3 (доверенность от 18.12.2025);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2025 по делу

№ А40-54735/2025

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бердад»

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, индивидуальный предприниматель ФИО2,

о признании недействительными результатов электронного аукциона,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бердад» (далее –

ООО «Бердад», общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании недействительными результатов электронного аукциона № 21000005000000024299, проведенного Департаментом 10.03.2025 по реализации имущества, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 60,30 кв. м, расположенного по адресу: <...>

д. 20, корп. 1, пом. 2/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее -

ИП ФИО2).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2025, требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация

о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Представитель Департамента участвовал в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 27.08.2020 № 00-00680/20, заключенного с Департаментом, является арендатором помещения, расположенного по адресу:

<...>/1.

Департамент на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) и распоряжения Департамента от 25.09.2024 № 152385 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>,

корп. 1, пом. 2/1, общей площадью 60,3 кв. м», направил в адрес общества

письмо с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, которое получено обществом 20.10.2024.

Цена недвижимости в проекте договора установлена на основании отчета об оценке от 22.08.2024 № М588-2487-П/2024 в размере 10 256 000 руб.

14.11.2024 заявителем в Департамент представлен протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости, изменения редакции пунктов 1.8, 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, 4.1, 4.3, 5.3, 8.3 и 8.3.1 - 8.3.3, исключения пунктов 2.1.2, - 2.1.6, 2.1.6.1 - 2.1.6.4, 2.1.7 - 2.1.9, 2.4 - 2.6, 3.7, 3.8, 4.2, 4.6, 4.7, 4.7.1 - 4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7 - 5.11, 7.4, 7.5, 7.7 - 7.11 и 8.6 и дополнение раздела 7 Договора пунктом.

Информация об отклонении протокола разногласий к проекту договора и утрате преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения направлена в адрес общества письмами от 29.11.2024, которые возвращены отправителю из-за истечения срока хранения.

Полагая, что заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с 20.11.2024, Департамент принял решение реализовать на электронных торгах имущество третьим лицам.

24.01.2025 Департаментом опубликовано объявление о продаже имущества.

10.03.2025 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признан участник ИП ФИО2

Ссылаясь на то, что проведение указанных торгов нарушает права и интересы общества, поскольку общество является действующим арендатором нежилого помещения на основании договора аренды от 27.08.2020

№ 00-00680/20, общество обращалось до проведения оспариваемых торгов к Департаменту с заявлением на получение государственной услуги по предоставлению преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, ООО «Бердад» обратилось в суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя требования, руководствуясь статьями 10, 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Суды учитывали, что Департамент направил обществу проект договора купли-продажи 15.10.2024.

13.11.2024, то есть в предусмотренный Федеральным законом № 159-ФЗ тридцатидневный срок, ООО «Бердад» подало в Департамент заявление о подписании договора купли-продажи с разногласиями.

Поскольку при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли существенные разногласия, в том числе относительно цены выкупаемого объекта, общество обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий (дело № А40-30108/2025).

При наличии преимущественного права общества на выкуп арендованного объекта, 10.03.2025 Департамент, действуя недобросовестно, с нарушением положений Федерального закона № 159-ФЗ, провел торги с отчуждением спорного объекта в пользу иного лица, чем нарушил права и интересы

ООО «Бердад».

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, отметив, что Департамент допустил отчуждение спорного объекта недвижимости при наличии с обществом судебного спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, усмотрев

в действиях Департамента признаки недобросовестности, установленные статьей 10 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Довод заявителя жалобы о том, что в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 159-ФЗ общество в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, отклоняется судом округа.

В данном случае до проведения торгов обществом избран иной способ защиты нарушенного права – урегулирование разногласий при заключении договора купли-продажи, в рамках рассмотрения которого подлежат установлению условия договора купли-продажи, а также цена объекта.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, условия договора купли-продажи подлежат определению в соответствии с решением суда по делу № А40-30108/2025.

Иные доводы, изложенные Департаментом в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов, основаны на ошибочном толковании закона, не подтверждены надлежащими доказательствами и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, повторяют доводы, изложенные при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, получившие

соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Резолютивная часть

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2025 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2025 по делу

№ А40-54735/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья Л.В. Федулова

Судьи: З.А. Аталикова

Е.В. Немтинова