Решение от 6 мая 2026 г. АС Смоленской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, <...>

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс <***>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

06.05.2026 Дело № А62-9178/2025

Резолютивная часть решения оглашена 21.04.2026

Полный текст решения изготовлен 06.05.2026

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мой Смоленск» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к заместителю прокурора Ленинского района г. Смоленска Шкурат В.А., Прокуратуре Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1

о признании недействительным пункт 1 представления заместителя прокурора Ленинского района г. Смоленска от 28.07.2025 № 02-34-2025 в части возложения обязанности устранить следующие нарушения:

договор управления не содержит сведения о составе общего имущества многоквартирного дома №38 по улице 2-ая линия Красноармейской слободы г. Смоленска;

нежилое помещение - гараж-стоянка должна быть включена в состав общего имущества собственников, а также включено в структуру платы за обслуживание по договору управления;

в нарушение п.54 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020г. №1479, не организованы работы по ремонту, техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения в двухуровневой подземной автомобильной парковке указанного МКД №38;

система видеонаблюдения в состав общего имущества и в структуру платы за обслуживание и ремонт по договору управления не включены,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности (паспорт),

от Прокуратуры Ленинского района г. Смоленска и Прокуратуры Смоленской области: ФИО3, помощник прокурора Ленинского района г. Смоленска (удостоверение),

от третьего лица: лично (паспорт),

У С Т А Н О В И Л:

как усматривается из материалов дела ООО УК «Мой Смоленск» на основании лицензии регистрационный номер Л045-01307-67/00602376 от 27.10.2016 осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами.

На основании приказа Главного управления «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» №200/ИЛ от 11.04.2025 в реестр лицензии Общества с 01.05.2025 внесен многоквартирный дом №38 по улице 2-я линия Красноармейской слободы города Смоленска.

13.08.2025 в адрес Общества поступило представление заместителя прокурора Ленинского района г. Смоленска от 28.07.2025 №02-34-2025.

В представлении указано на следующее.

Прокуратурой Ленинского района г. Смоленска на основании коллективного обращения жильцов многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, проведена проверка исполнения ООО УК «Мой Смоленск» требований законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в ходе которой были выявлены нарушения.

В нарушение п. 1 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления от 07.03.2025 № 2ЛКС38/2025 не содержит сведений о составе общего имущества многоквартирного дома.

Согласно техническому паспорту здания (строения) указанного многоквартирного дома, составленному Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» от 13.12.2004 (инв. № 14313), площадь здания составляет 5 307,2 кв.м, (в том числе жилая площадь 2 691,5 кв.м.), площадь автостоянки на отметке -3.0 - 1 122,7 кв.м, площадь автостоянки на отметке -5.5 - 1 113,2 кв.м. Указанное свидетельствует о том, что автостоянка изначально создавалась и вводилась в эксплуатацию с многоквартирным домом как единый объект. Автостоянка не имеет собственной несущей стены, не имеет статуса отдельного здания, является единой с встроенной частью, что отражено в инвентаризационной документации. Спорные помещения являются встроенно-пристроенными к многоквартирному дому, расположены на одном земельном участке, то есть образуют единый объект, имеющий один адрес.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое помещение - гараж-стоянка с кадастровым номером 67:27:0020606:119 общей площадью 2 049 кв.м., расположенное по адресу: <...>, расположено в многоквартирном доме с кадастровым номером 67:27:0020605:255 по указанному адресу, то есть не является самостоятельным строением.

Кроме того, в указанном нежилом помещении установлены инженерные коммуникации (трубопроводы водоснабжения и водоотведения, сети электроснабжения), предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома.

В связи с изложенным, нежилое помещение - гараж-стоянка должно быть включено в состав общего имущества собственников, а также включено в структуру платы за обслуживание по договору управления.

В соответствии с «СП 467.1325800.2019. Свод правил. Стоянки автомобилей. Правила эксплуатации», (утв. Приказом Минстроя России от 26,12.2019 N 887/пр) при двухуровневом хранении автомобилей в пределах одного этажа необходимо обеспечить орошение автомобилей оросителями установок автоматического водяного пожаротушения на каждом уровне хранения.

Прокуратурой района с участием ОД ОНДиПР города Смоленска ГУ МЧС России по Смоленской области проведено обследование подземной парковки, расположенной в многоквартирном доме № 38 по ул. 2-я линия Красноармейской Слободы в г. Смоленске, по результатам которого выявлены нарушения пожарной безопасности.

Так, в нарушение п. 54 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479, управляющей организацией не организованы работы по ремонту, техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения в двухуровневой подземной автомобильной парковке указанного многоквартирного дома. На момент обследования система автоматической пожарной сигнализации и автоматическая установка пожаротушения неисправны.

В нарушение п. 26 ППР в РФ запоры на дверях эвакуационных выходов с двухуровневой подземной парковки не обеспечивают их свободного открывания без ключа.

Выявленные нарушения создают угрозу причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, в том числе несовершеннолетних и инвалидов, что недопустимо и подлежит устранению в кратчайшие сроки.

Также установлено, что в указанном многоквартирном доме на основании решения собственников помещений в указанном многоквартирном доме установлена система видеонаблюдения, записи и хранения информации.

Указанная система видеонаблюдения не включена в состав общего имущества и в структуру платы за обслуживание и ремонт по договору управления. Факт приобретения системы видеонаблюдения подтверждается отчетом ТСЖ «Смоленский дом» (ранее осуществляло управление многоквартирным домом) за 2010-2012 годы.

В настоящее время система видеонаблюдения управляющей компанией, собственниками помещений в многоквартирном доме не обслуживается. Решение собственников о принятии системы видеонаблюдения в состав общего имущества не принято.

В связи с тем, что система видеонаблюдения установлена в указанном многоквартирном доме до заключения договора управления с ООО УК «Мой- Смоленск», она включается в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и управляющая организация должна обеспечить се надлежащее содержание.

Руководству ООО УК «Мой Смоленск» рекомендовано инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для разрешения вопросов о включении системы видеонаблюдения в состав общего имущества многоквартирного дома, а также проведения обследования на предмет работоспособности системы видеонаблюдения и определения источника финансирования указанных мероприятий.

Представлением обществу выставлено требование безотлагательно принять меры к устранению выявленных нарушений федерального законодательства; рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности должностных лиц, допустивших выявленные нарушения указанного законодательства; в соответствии с частью 3 статьи 7 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» заблаговременно письменно уведомить прокуратуру Ленинского района о дате, времени и месте рассмотрения представления для участия представителя прокуратуры в рассмотрении данного представления.

О результатах рассмотрения и принятых мерах письменно сообщить в прокуратуру района в установленный законом месячный срок.

В обоснование оспаривания пункта 1 представления заместителя прокурора Ленинского района г. Смоленска от 28.07.2025 № 02-34-2025 общество указало, в том числе на следующее.

Законодательно типовая форма договора управления не утверждена, как не утвержден и способ указания состава общего имущества в договоре управления.

В пункте 1.2 договора управления №2ЛКС38/2025 от 07.03.2025 управления состав общего имущества указан как: «Состав общего имущества МКД определяется в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491».

Требование п.1 ч. 3 ст.162 ЖК РФ об указании состава общего имущества собственниками помещений и Обществом при заключении договора управления соблюдено.

Гараж-стоянка - это обособленное нежилое помещение, принадлежащее собственникам парковочных мест на праве долевой собственности, она не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с требованиями СниП 21-02-99 в спорной гараж-стоянке установлен комплекс пожарной безопасности «Роса-1 SL», являющийся полностью автономным, и предназначен исключительно для обеспечения пожарной безопасности только гараж-стоянки.

С учетом требований, предъявляемых к строительству подземных автостоянок, встроенных в здание другого назначения, следует, что автостоянка и обслуживающая ее система пожаротушения, имеющие самостоятельный характер по своему функциональному назначению (целевой характер - удовлетворение потребностей автовладельцев в парковочных местах), не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.

Изменение состава общего имущества возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственниками помещений в МКД №38 не принималось решение о включении в состав общего имущества системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения в двухуровневой подземной автомобильной парковке.

По мнению Общества, только участники общедолевой собственности на гараж- стоянку несут ответственность за техническую исправность автоматической системы пожаротушения, расположенной на гараж-стоянке, и только за счет денежных средств этих участников должны осуществляться ее ремонт и техническое обслуживание.

К указанному в ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» перечню лиц, ответственных за нарушение требований пожарной безопасности, управляющая организация не относится.

Собственниками гараж-стоянки, как и спорной системы пожаротушения, являются участники долевой собственности, которые не передавали Обществу спорную систему пожаротушения на техническое обслуживание.

Факт приобретения системы видеонаблюдения прокурор подтверждает копией сметы дополнительных расходов ТСЖ.

Доказательств в виде протокола общего собрания собственников помещений о принятии решения по данному вопросу прокурором не представлено.

Представленная прокурором смета не подписана, из нее нельзя установить, что она относится к спорному МКД №38, не содержит в себе сведений, подтверждающих покупку и установление на МКД №38 системы видеонаблюдения.

Кем, по чьему решению, на каких основаниях и на каких условиях была установлена данная система видеонаблюдения Обществу не известно.

При этом, прокурор не оспаривает, что собственниками помещений в МКД №38 не принималось решение о включении в состав общего имущества данной системы видеонаблюдения.

11.09.2025 Общество предложило собственникам помещений в МКД №38 провести общее собрание по вопросу включения системы видеонаблюдения в состав общего имущества, что подтверждается актом и сообщением, представленными прокурором.

До настоящего времени собственниками такого решения не принято.

Решение о проведении проверки Обществу не направлялось. До сведения руководителя или иного уполномоченного представителя проверяемой организации как в срок установленный абзацем первым части 3 статьи 21 Закона о прокуратуре, так и в дальнейшем решение о проведении проверки не доведено.

Представление не содержит конкретных необходимых действий, которые должно осуществить Общество для устранения нарушений.

Прокурор Ленинского района г. Смоленска не согласилась с заявленным требованием, по доводам, аналогичным представлению, указав, в том числе на следующее.

Согласно договору на техническое обслуживание нежилого помещения исполнитель обязуется оказать услуги по техническому обслуживанию гараж-стоянки, включая обслуживание конструктивных элементов, автоматических секционных ворот, сети электроснабжения и освещения, за исключением автоматической системы пожаротушения.

Согласно объяснениям директора ООО УК «Мой Смоленск» ФИО4 от 22.07.2025 на момент заключения договора управления многоквартирным домом автоматическая система пожаротушения была установлена в нежилом помещении (гараж-стоянка) и находилась в нерабочем состоянии и по настоящее время не работает. Управляющей компанией планировалось проведение общего собрания собственников для решения вопроса о восстановлении работоспособности и обслуживании автоматической системы пожаротушения.

Вместе с тем, до настоящего времени указанные вопросы не решены, что создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, в том числе несовершеннолетних и инвалидов.

Отсутствие в технической документации сведений об автоматической системе пожаротушения, установленной на подземной двухуровневой гараж-стоянке, являющейся неотъемлемой частью многоквартирного дома, системе видеонаблюдения, само по себе не может являться доказательством того, что указанные системы не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, находящегося в управлении ООО УК «Мой Смоленск».

При этом, установлено, что в указанном многоквартирном доме автоматическая системы пожаротушения, система видеонаблюдения, установлены на протяжении длительного времени, и относятся к элементам благоустройства многоквартирного дома и в силу прямого указания закона (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и подпунктов "е", "ж" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме) входят в состав общего имущества с момента их установки, вне зависимости от отражения их наличия в договоре управления домом.

Третье лицо ФИО1 указал на следующее.

Нежилые помещения в д. 38 являются встроенными и входят в здание с включенным кадастровым номером. Право собственности на нежилые помещения - общедолевое. Площадь двух подземных этажей дома составляет 2235,8 кв. м, из них в общедолевой собственности физических лиц под размещение автотранспорта - 2049,0 кв.м.

Площадь 186,9 кв.м - является общим имуществом МКД , должна обслуживаться Истцом на основании договора управления МКД, включена в состав общего имущества.

Плата за обслуживание должна быть включена в структуру платежей за содержание общего имущества МКД в едином тарифе как для собственников жилых, так для собственников нежилых помещений, что прямо предусмотрено ст. 156 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества (крыши, фасады, инженерные сети).

Управляющая компания в нарушение требований закона не обеспечила приемку должным образом дома у ООО «Партнер», не предприняла мер по истребованию документации на дом и имевшееся на дату приемки дома общее имущество МКД у прежней управляющей компании, таким образом, умышленно не включила перечень общего имущества МКД в состав Договора управления, ограничившись записью о порядке определения состава общего имущества МКД на основании Правил содержании, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 ( п. 1.2. Договора управления). При этом, дом принимался в состоянии «как есть» и имел в своем составе установленное с 2004 года имущество и элементы благоустройства, внесенные ранее в состав общего имущества на основании решений собственников, в том числе металлический забор с воротами, калитки, домофонные запирающие устройства, систему водоочистки, систему видеонаблюдения (32 камеры наблюдения и регистратор записи), детскую площадку с игровыми элементами и мн.др.

Все эти объекты общедомовой собственности на момент вступления в силу договора управления были в рабочем состоянии и обслуживались прежними УК за счет тарифа на ремонт и содержание ОИ МКД.

Впоследствии все запросы, направленные на обеспечение ремонта и обслуживание вышеназванной собственности были оставлены без исполнения со ссылкой на отсутствие данного имущества в договоре управления и соответственно отсутствие обязанности их обслуживания.

ООО «УК Мой Смоленск» незаконно прямо исключило из него обязанность и, таким образом, необоснованно сняло с себя обязательства по восстановлению и поддержанию работоспособности автоматической системы пожаротушения, установленной в двух уровнях подземного паркинга МКД.

Директор ООО «УК Мой Смоленск» в марте 2025 года до момента приемки дома был ознакомлен с фактическим наличием нерабочей системы автоматического пожаротушения, предостережениями МЧС, с нормами Постановления Правительства РФ № 1479 от 16.09.2020 и жалобами собственников на неработоспособное состояние системы пожаротушения.

Директор ООО «УК Мой Смоленск» ввел собственников помещений в заблуждение, фактически отказал им во включении систем безопасности (противопожарной) в перечень общего имущества дома и исключил из услуг управления МКД.

Последние (два этажа дома) являются неотделимой частью МКД, содержат в своем составе все инженерные коммуникации, технические коммуникации и общедомовые помещения (более 188 кв. м. систему водоснабжения и водоочистки, объединены общими стенами и стоят на едином фундаменте, не являются выделенными гаражами или машино-местами.

В настоящее время система пожарной сигнализации и пожаротушения дома в результате бездействия УК и неисполнении своих обязанностей по содержанию имущества многоквартирного дома приведена в неработоспособное состояние, а элементы «первичного» пожаротушения (укомплектованные, пожарные щиты) в местах стоянки автомашин на нижних этажах дома (парковках) отсутствуют, что создает угрозу жизни, здоровью жителям многоквартирного дома и их имуществу.

На основании решений собственников жилых и нежилых помещений дома на доме и внутри помещений были установлены камеры видеонаблюдения с функцией постоянной записи, система выведения изображений с камер и регистрации записи, расположенная в общем помещении дома на первой подземном этаже паркинга.

На момент приемки дома Истец отказался включать работающие и эксплуатирующиеся камеры и регистраторы в состав имущества дома и отказывал собственникам в их обслуживании и предоставлении доступа к записям.

Документами, подтверждающими наличие, обслуживание и эксплуатацию системы являются отчеты ТСЖ Смоленский дом за 2010-2012 по расходам на целевые взносы (01.07.2010 покупка вентилятора для видео регистратора;16.07.2010 за установку оборудования видеонаблюдения; 10.09.2010 оплата за регистратор; 11.10.2012 оплата за видео регистратор).

Исследовав и оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

5. обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 ЖК РФ, включаются также:

• технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

• автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Относительно выявленного нарушения, выраженного в не включении нежилого помещения - гараж-стоянки в состав общего имущества собственников, а также не включения в структуру платы за обслуживание по договору управления, суд исходит из следующего.

Согласно абз. 12 п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг), части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией), приравниваются к нежилым помещениям в многоквартирном доме.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Письме Минстроя России от 04.04.2018 N 13443-КБ/06 «По вопросу отнесения к нежилым помещениям помещений для автомобильного транспорта», анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в многоквартирном доме, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости - подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.04.2023 N 307-ЭС22-27718 по делу N А66-13487/2019 изложена следующая правовая позиция: коммунальные услуги в соответствии с ч. 5, 6 и 7 ст. 155 ЖК РФ подлежат предоставлению собственникам машино-мест на основании договоров, заключаемых с исполнителем коммунальных услуг в многоквартирном доме (управляющей организацией, а также товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом), которые получают плату за эти услуги от собственников машино-мест и заключают договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления с соответствующей ресурсоснабжающей организацией (ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ).

Поскольку машино-места являются самостоятельными объектами недвижимости они могут быть реализованы неограниченному кругу лиц, даже тем, кто не проживает в указанном жилом доме.

Таким образом, автостоянка относится к иным помещениям, имеющим самостоятельный характер по своему функциональному назначению (целевой характер - удовлетворение потребностей автовладельцев в парковочных местах), следовательно, она отнесена к самостоятельному объекту права общей право общедолевой собственности, а не к общему имуществу многоквартирного дома.

Собственники право общедолевой собственности стоянки располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, система автоматического оборудования "Въезда и выезда" и т.д.), предназначенным для обслуживания исключительно стоянки.

Общее имущество, расположенное в подземном паркинге МКД - специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления).

В связи с чем собственники стоянки имеют право принимать самостоятельные (коллективные) решения по управлению общим имуществом подземного паркинга.

Таким образом, места общего пользования, расположенные в подземной стоянке, обслуживают только машино-места и нежилые помещения, расположенные в подземном паркинге, следовательно, не являются местами общего пользования многоквартирного дома и не принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений МКД; расчет платы за коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества по многоквартирном доме должен производится без учета площадей машино-мест, а также без учета площадей мест общего пользования расположенных в подземной парковке.

Относительно выявленного нарушения п.54 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479, выраженного в не организации работы по ремонту, техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения в двухуровневой подземной автомобильной парковке МКД №38.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" пожарная безопасность - это состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров; меры пожарной безопасности - это действия по обеспечению пожарной безопасности, в том числе по выполнению требований пожарной безопасности; первичные меры пожарной безопасности - реализация принятых в установленном порядке норм и правил по предотвращению пожаров, спасению людей и имущества от пожаров; требования пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом; нормативные документы по пожарной безопасности - национальные стандарты Российской Федерации, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности, а также иные документы, содержащие требования пожарной безопасности; нарушение требований пожарной безопасности - невыполнение или ненадлежащее выполнение требований пожарной безопасности.

В силу статьи 38 Закона № 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут в числе прочего собственники имущества; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491), в силу подпункта «е» пункта 11 которых содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, и меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Пунктом 16 Правил № 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора с управляющей организацией, либо товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Заявитель, выступая в качестве управляющей организации, которой переданы функции по управлению многоквартирным домом, является лицом, ответственным за содержание общего имущества указанного многоквартирного дома, в том числе за соблюдением требований пожарной безопасности.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона "О пожарной безопасности" постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479 утверждены Правила противопожарного режима в Российской Федерации.

Правила устанавливают требования пожарной безопасности, определяющие порядок поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты (далее - объекты защиты) в целях обеспечения пожарной безопасности.

Согласно п. 26 Правил запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, вестибюлей, лестничных клеток, зальных помещений, за исключением объектов защиты, для которых установлен особый режим содержания помещений (охраны, обеспечения безопасности), должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа.

Согласно п. 54 Правил руководитель организации организует работы по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения, обеспечивающие исправное состояние указанных средств. Работы осуществляются с учетом инструкции изготовителя на технические средства, функционирующие в составе систем противопожарной защиты.

Поскольку эксплуатация жилого дома с нарушениями требований пожарной безопасности создает угрозу для жизни и здоровья граждан, требования Правил № 1479 являются обязательными для соблюдения заявителем.

Общество обязано принять зависящие от него меры организационно-технического характера, направленные на обеспечение работы по ремонту, техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения в двухуровневой подземной автомобильной парковке МКД №38.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение - гараж-стоянка с кадастровым номером 67:27:0020606:119 общей площадью 2 049 кв.м., расположенное по адресу: <...>, расположено в многоквартирном доме с кадастровым номером 67:27:0020605:255.

В указанном нежилом помещении установлены инженерные коммуникации (трубопроводы водоснабжения и водоотведения, сети электроснабжения), предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома.

Собственники нежилого помещения общей площадью 2049,00 кв.м. (гараж-стоянка), расположенного в подвале многоквартирного дома, и ООО Управляющая Компания «Мой Смоленск» (Исполнитель) заключили договор на техническое обслуживание нежилого помещения от 28.03.2025, согласно п. 1.1 которого Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать ежемесячно услуги, указанные в п. 1.2 настоящего договора, а Заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги по указанной стоимости.

Согласно п. 1.2 договора Исполнитель обязуется оказать следующие услуги:

Техническое обслуживание нежилого помещения общей площадью 2049,00 кв.м. (гараж-стоянка), включая обслуживание конструктивных элементов, автоматических секционных ворот, сети электроснабжения и освещения, за исключением автоматической системы пожаротушения;

Предоставление коммунальных ресурсов на содержание общего имущества нежилого помещения общей площадью 2049,00 кв.м. (гараж-стоянка);

Уборка парковочных мест в нежилом помещении общей площадью 2049,00 кв.м. (гараж-стоянка).

Согласно п. 1.5 договора срок, в течение которого Исполнитель обязан оказать услуги по п.1.2 настоящего договора, устанавливается на период действия договора управления многоквартирным домом, заключенным с собственниками жилых помещений.

Выводы прокурора о том, что Общество обязано именно по договору управления, заключенному с собственниками помещений в МКД №38, организовать работы по ремонту, техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения, входящие в состав спорной гараж-стоянки, и которая не относится к общему имуществу МКД №38, не соответствуют жилищному законодательству и приняты без учета статуса стоянки и заключенного Обществом с участниками общедолевой собственности на гараж-стоянку договора от 28.03.2025 на техническое обслуживание нежилого помещения, предметом которого является гараж-стоянка.

Оценка обстоятельствам отнесения системы пожаротушения по функциональному назначению к общему имуществу многоквартирного дома не дана при вынесении оспариваемого представления.

Реализация надзорным органом предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов, принимаемые ими решения не могут быть произвольными. Правовой акт должен соответствовать закону, быть обоснованным и мотивированным, и не нарушать прав и законных интересов граждан и организаций.

Прокуратурой оценка положениям договора от 28.03.2025 на техническое обслуживание нежилого помещения не дана, пределы полномочий и обязательств общества в рамках указанного договора по организации работ по ремонту и техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения, входящей в состав спорной гараж-стоянке, не исследовались.

Не определена компетенция общего собрания собственников помещений в МКД, не имеющих отношение к стоянке, по принятию решений относительно спорной стоянки.

Доводы, изложенные в отзыве относительно неправомерности исключения из договора на техническое обслуживание нежилого помещения услуг по техническому обслуживанию автоматической системы пожаротушения, не нашли свое отражение в оспариваемом представлении.

Как установлено судом нежилые помещения, расположенные в подземном паркинге, не являются местами общего пользования многоквартирного дома и не принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений МКД.

На объект недвижимого имущества нежилое помещение - гараж-стоянка с кадастровым номером 67:27:0020606:119 общей площадью 2049 кв.м. зарегистрированы права собственности на физических лиц.

Таким образом, выводы относительно выявленного нарушения п.54 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479, выраженного в не организации работы по ремонту, техническому обслуживанию системы автоматической пожарной сигнализации и автоматической установки пожаротушения в двухуровневой подземной автомобильной парковке МКД №38, обоснованы в рамках договора на техническое обслуживание нежилого помещения от 28.03.2025.

Относительно выявленного нарушения, выраженного в отсутствии в договоре управления сведений о составе общего имущества МКД №38 по улице 2-ая линия Красноармейской слободы г. Смоленска.

Согласно п. 1 ч. 3 ст.162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

Согласно пункту 1.2 договора управления №2ЛКС38/2025 от 07.03.2025 управления состав общего имущества МКД определяется в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

Таким образом, в договоре управления не указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, что не соответствует п. 1 ч. 3 ст.162 ЖК РФ.

Относительно выявленного нарушения, выраженного в не включении системы видеонаблюдения в состав общего имущества и в структуру платы за обслуживание и ремонт по договору управления.

Факт приобретения системы видеонаблюдения, ее установки на основании решения собственников помещений в МКД до заключения договора управления с ООО УК «Мой-Смоленск» не является основанием для включения системы видеонаблюдения в состав общего имущества и в структуру платы за обслуживание и ремонт по договору управления.

Принятие решения об оказании собственникам МКД дополнительных услуг, в частности, услуг по включению системы видеонаблюдения в состав общего имущества и в структуру платы за обслуживание и ремонт по договору управления, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Протокол общего собрания собственников помещений о принятии решения по вопросу обслуживания и ремонта системы видеонаблюдения и о включении системы видеонаблюдения в состав общего имущества не представлен.

В оспариваемом представлении также указано на то, что решение собственников о принятии системы видеонаблюдения в состав общего имущества не принято.

Согласно части 3 статьи 21 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» решение о проведении проверки принимается прокурором или его заместителем и доводится до сведения руководителя или иного уполномоченного представителя проверяемого органа (организации) не позднее дня начала проверки. В решении о проведении проверки в обязательном порядке указываются цели, основания и предмет проверки.

В нарушение абзаца первого части 3 статьи 21 Закона о прокуратуре решение о проведении проверки в адрес Общества не направлялось.

По указанному факту прокуратура пояснила следующее.

Проведение осмотра двухуровневая гараж-стоянки было запланировано на 07.07.2025, о чем директор Общества уведомлен посредством телефонного звонка 04.07.2025. Решение о проведении проверки в соответствии ч. 3 статьи 21 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» вынесено не было. Вместе с тем, проверка проводилась, в том числе в документарной форме на основании документов, представленных заявителями, а также истребованных в Обществе, Главным управлением «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» в рамках ранее поступившего обращения жильцов указанного дома директор Общества лично принимал участие в осмотре двухуровневой гараж-стоянки 07.07.2025.

22.07.2025 явился в прокуратуру района для дачи объяснений.

Руководство общества обладало сведениями о проведении проверки.

При наличии совокупности условий, являющихся основанием для признания оспариваемого представления незаконным, заявленное требование подлежит удовлетворению в части не включения нежилого помещения - гараж-стоянки в состав общего имущества собственников и в структуру платы за обслуживание по договору управления; не включения системы видеонаблюдения в состав общего имущества и в структуру платы за обслуживание и ремонт по договору управления.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Резолютивная часть

Р Е Ш И Л :

признать недействительным пункт 1 представления заместителя прокурора Ленинского района г. Смоленска от 28.07.2025 № 02-34-2025 в части:

не включения нежилого помещения - гараж-стоянки в состав общего имущества собственников и в структуру платы за обслуживание по договору управления;

не включения системы видеонаблюдения в состав общего имущества и в структуру платы за обслуживание и ремонт по договору управления.

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В.И. Еремеева