Постановление от 17 апреля 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5734/2024

Дело № А55-20780/2023
г. Казань
17 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик инвестиционная компания «Новый город», ФИО1 – ФИО2 (доверенности от 30.12.2025),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик инвестиционная компания «Новый город»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025

по делу № А55-20780/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик инвестиционная компания «Новый город» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Самара, к администрации городского округа Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Самара, главе городского округа Самара, г. Самара, Министерству градостроительной политики Самарской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Самара, о признании недействительным постановления,

при участии заинтересованных лиц: Департамента градостроительства городского округа Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Самара, Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Самарской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Самара, ФИО1, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик инвестиционная компания «Новый город» (далее - ООО «СЗ ИК «Новый город», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными пунктов 2 и 3 постановления администрации городского округа Самара (далее - администрация) от 22.06.2023 № 619 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков в городском округе Самара»; возложении на администрацию обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия постановления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования: «под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку)» в отношении земельного участка площадью 18 037 кв.м, расположенного по адресу: в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе г.Самара, с указанием характерных точек координат, и в отношении земельного участка площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2024, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2024 решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.07.2025 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025 решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.07.2025 отменено, обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.

ООО «СЗ ИК «Новый город», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.07.2025.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 02.04.2026 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Хисамова А.Х., Карповой В.А. был объявлен перерыв до 09.04.2026 на 12 часов 00 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 09.04.2026 в 12 часов 00 минут в том же составе.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 09.04.2026 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Хисамова А.Х., Карповой В.А. объявлен перерыв до 14.04.2026 на 11 часов 40 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 14.04.2026 в 11 часов 40 минут в том же составе.

Представитель ООО «СЗ ИК «Новый город», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ФИО1, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой согласен.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьями 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между главой городского округа Самара (Глава) и ООО «СЗ ИК «Новый город» (инвестор) заключен договор о развитии застроенной территории в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара от 06.06.2016 № 571, по условиям которого инвестор обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории площадью 2,798 га в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара, а Глава создать необходимые условия для выполнения обязательств инвестором в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства.

В целях реализации договора от 06.06.2016 № 571 ООО «СЗ ИК «Новый город» разработало проект планировки территории, включая проект межевания территории, в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе г.о.Самара, предусматривающие строительство многоквартирных домов свыше 9-ти этажей со встроено-пристроенными офисными нежилыми помещениями и подземным паркингом в монолитно-каркасном исполнении, объектов соцкультбыта, общественного питания и торговли, который был утвержден постановлением администрации от 31.01.2017 № 45.

На момент заключения договора от 06.06.2016 № 571 и принятия постановления администрации от 31.01.2017 № 45 территория в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара, предоставленная обществу по указанному договору, находилась в территориальной зоне Ж-4 – зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей и размещения многоэтажной многоквартирной жилой застройки по градостроительным регламентам.

Постановлением Правительства Самарской области от 12.04.2018 № 189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» в редакции постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 №1019 в Перечень исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области включен г.Самара Самарской области.

Постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 №1019 также утверждены границы территории исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области и предмет охраны исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области.

В соответствии с картой зонирования вся территория в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара в настоящее время находится в территориальной зоне Ц-1 - многофункциональная зона в границах исторического поселения с разрешенными параметрами строительства не превышающими 17 метров.

ООО «СЗ ИК «Новый город» обратилось в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки при главе городского округа Самара (далее – Комиссия) с заявлениями от 12.02.2021 № 6965, 02.04.2021 № 15574 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования: «под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку)» в отношении земельного участка площадью 18 037 кв.м, расположенного по адресу: в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе г.Самара, с указанием характерных точек координат, и в отношении земельного участка площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4.

Постановлениями администрации от 23.04.2021 №259, от 14.05.2021 №298 назначены публичные слушания по проекту решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства, в том числе в отношении вышеуказанных земельных участков.

В соответствии с заключениями о результатах публичных слушаний от 13.05.2021, от 02.06.2021, составленными на основании протоколов публичных слушаний от 11.05.2021 и от 01.06.2021, в отношении многоэтажной жилой застройки на земельном участке площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711 поступило 87 мнений в поддержку, а в отношении земельного участка площадью 18 037 кв.м поступило 44 мнения в поддержку, в связи с чем принято решение рекомендовать Комиссии принять решение с учетом поступивших мнений.

Данные заключения о результатах публичных слушаний от 13.05.2021, от 02.06.2021 опубликованы в Самарской газете в выпуске от 15.05.2021 № 98 (6823), выпуске от 05.06.2021 № 115 (6840).

По результатам заседания Комиссии, состоявшегося 22.03.2023, принято решение рекомендовать главе г.о.Самара отказать обществу в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования: «под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку)» в отношении земельного участка площадью 18 037 кв.м, расположенного по адресу: в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе г.Самара, с указанием характерных точек координат, и в отношении земельного участка площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4.

Постановлением администрации от 22.06.2023 № 619 заявителю отказано в предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования вышеуказанных земельных участков: «под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку)», в связи с расположением земельного участка площадью 18 037 кв.м в границах зон регулирования застройки (ЗРЗ-А, Б) и в границах охранных зон объектов культурного наследия регионального значения: «Здание городского ломбарда», «Техникум», утвержденных приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области от 01.10.2020 №161, в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ участки 1, 2, 3, 4, 5) объекта культурного наследия регионального значения «ФИО5 богадельня с домовой церковью святых апостолов Иакова и Иоанна», утвержденных приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области от 02.08.2022 №188 (пункт 2 постановления); расположения земельного участка площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711 в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения (ЗРЗ участки 1, 2, 3, 4, 5) «ФИО5 богадельня с домовой церковью святых апостолов Иакова и Иоанна», утвержденных приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области от 02.08.2022 №188 (пункт 3 постановления).

ООО «СЗ ИК «Новый город», полагая, что постановление администрации от 22.06.2023 № 619 в оспариваемой части противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что в целях реализации договора от 06.06.2016 № 571 ООО «СЗ ИК «Новый город» разработало проект планировки территории, включая проект межевания территории, в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе г.о.Самара, предусматривающий строительство многоквартирных домов свыше 9-ти этажей со встроено-пристроенными офисными нежилыми помещениями и подземным паркингом в монолитно-каркасном исполнении, объектов соцкультбыта, общественного питания и торговли, который был утвержден постановлением администрации от 31.01.2017 № 45, в порядке предусмотренном статьями 5.1, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и осуществило отселение граждан из многоквартирных домов, находившихся на данной территории, учитывая, что порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков площадью 18 037 кв.м и площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711, предусмотренный статьями 5.1, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, был соблюден, за время публичных слушаний в Комиссию не поступило отрицательных мнений на изменение основного вида разрешенного использования указанных земельных участков на условно разрешенный вид использования: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», а также принимая во внимание, что в соответствии с заключением судебной экспертизы от 15.01.2025 №233-11-11/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «БТИ-Поволжье», земельный участок площадью 18 037 кв.м, который находится в зоне охраны объектов культурного наследия и в зоне регулируемой застройки, может быть застроен на 84,35%, а земельный участок площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711 на 99,84%, пришел к выводу о том, что оспариваемое постановление об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования указанных земельных участков: «под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку)» не соответствует требования действующего законодательства, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорные земельные участки расположены в границах исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области, в территориальной зоне Ц-1 - многофункциональная зона в границах исторического поселения с разрешенными параметрами строительства не превышающими 17 метров, учитывая, что проект планировки территории и проект межевания территории были разработаны и утверждены до включения городского округа Самара в Перечень исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области и изменения территориальной зоны, принимая во внимание что часть земельного участка площадью 18 037 кв.м находится в зоне охраны объектов культурного наследия, в которой в силу части 2 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» запрещено строительство новых объектов недвижимости, а целью обеспечения сохранности объектов культурного наследия является сохранность находящихся на его территории объектов культурного наследия, которая направлена, прежде всего, на сохранение объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения, руководствуясь статьями 36, 39, 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 34, 59, 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также сославшись на позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2025 по делу № А55-13154/2024, пришел к выводу, что оспариваемый ненормативный акт соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно частям 1 и 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка последовательно регламентирован положениями статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (часть 1); проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи (часть 2).

Процедура проведения публичных слушаний регламентирована в части 5 статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и предусматривает: оповещение о начале публичных слушаний; размещение проекта, подлежащего рассмотрению на публичных слушаниях, и информационных материалов к нему на официальном сайте и открытие экспозиции или экспозиций такого проекта; проведение экспозиции или экспозиций проекта, подлежащего рассмотрению на публичных слушаниях; проведение собрания или собраний участников публичных слушаний; подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний.

На основании протокола общественных обсуждений или публичных слушаний организатор общественных обсуждений или публичных слушаний осуществляет подготовку заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний (часть 21 статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое в силу части 22 статьи 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте и (или) в информационных системах.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2019 № 5-КГ19-140 сформулирована правовая позиция, согласно которой публичные слушания - это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления посредством публичного обсуждения общественно значимых вопросов. Целью публичных слушаний является выявление общественного мнения по вопросам, вынесенным на публичное слушание.

Публичные слушания предоставляют каждому, кого может затронуть предполагаемое решение, правомочие на принятие которого принадлежит компетентным органам и должностным лицам, возможность участвовать в его обсуждении независимо от наличия специальных знаний либо принадлежности к определенным организациям и объединениям. Конечная цель такого обсуждения - выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки правового акта. Регламентация градостроительной деятельности направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания, комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания. Исходя из общих принципов градостроительного законодательства, требующих обязательного учета мнения населения при принятии градостроительных решений, Градостроительный кодекс Российской Федерации предусмотрел проведение публичных слушаний по ряду вопросов градостроительной деятельности с участием заинтересованных лиц, чьи законные интересы могут быть нарушены в связи с реализацией на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта, того или иного градостроительного решения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 931-О-О).

Необходимо учитывать, что установленные Градостроительным кодексом Российской Федерации правила проведения общественных обсуждений, публичных слушаний призваны обеспечить каждому заинтересованному лицу возможность выразить свою позицию в отношении предполагаемых градостроительных решений и гласность при их подготовке и принятии, а также учет мнения участников публичных слушаний, в том числе путем предоставления возможности довести до сведения уполномоченного органа свое мнение по соответствующему вопросу, при этом результаты публичных слушаний носят для органов местного самоуправления только рекомендательный характер.

Из изложенного следует, что целью публичных слушаний является выработка рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получение общественной оценки проекта правового акта, которые носят рекомендательный характер и не являются обязательными при принятии и утверждении документов территориального планирования.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 09.11.2022 № 48-П отмечено, что, закрепляя самостоятельность местного самоуправления в качестве одной из основ конституционного строя России и возлагая на него обеспечение самостоятельного решения населением вопросов местного значения (статья 12; статья 130, часть 1), Конституция Российской Федерации вместе с тем исходит из того, что эта самостоятельность не абсолютна, но должна быть очерчена пределами, устанавливаемыми Конституцией Российской Федерации и действующим законодательством (статья 15, часть 2), а решения и действия органов местного самоуправления, если ими затрагиваются имущественные права граждан, должны соотноситься с конституционными предписаниями об охране права частной собственности законом и о недопустимости лишения имущества иначе как по решению суда (статья 35, части 1 и 3).

Статья 75.1 Конституции Российской Федерации закрепляет, что в России создаются условия для взаимного доверия государства и общества, обеспечиваются сбалансированность прав и обязанностей гражданина, социальное партнерство, экономическая, политическая и социальная солидарность. Сообразно этому законодательное регулирование в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства должно отвечать требованиям ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений из содержания нормы или системы норм, находящихся в очевидной взаимосвязи, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при единообразном понимании нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2013 № 15-П, от 23.12.2013 № 29-П, от 22.04.2014 № 12-П и др.).

Как указывалось выше, между главой городского округа Самара (Глава) и ООО «СЗ ИК «Новый город» (инвестор) заключен договор о развитии застроенной территории в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара от 06.06.2016 № 571, по условиям которого инвестор обязуется в установленный настоящим договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории площадью 2,798 га в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара, а Глава создать необходимые условия для выполнения обязательств инвестором в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства.

В целях реализации договора о развитии застроенной территории в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара от 06.06.2016 № 571 ООО «СЗ ИК «Новый город» разработало проект планировки территории, включая проект межевания территории, в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе г.о.Самара, предусматривающие строительство многоквартирных домов свыше 9-ти этажей со встроено-пристроенными офисными нежилыми помещениями и подземным паркингом в монолитно-каркасном исполнении, объектов соцкультбыта, общественного питания и торговли, который был утвержден постановлением администрации от 31.01.2017 № 45.

На момент заключения договора от 06.06.2016 № 571 и принятия постановления администрации от 31.01.2017 № 45 территория в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара, предоставленная обществу по указанному договору, находилась в территориальной зоне Ж-4 – зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей и размещения многоэтажной многоквартирной жилой застройки по градостроительным регламентам.

Постановлением Правительства Самарской области от 12.04.2018 № 189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» в редакции постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 №1019 в Перечень исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области включен г.Самара Самарской области.

Постановлением Правительства Самарской области от 27.12.2019 №1019 также утверждены границы территории исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области и предмет охраны исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области.

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации», Законом Самарской области от 08.12.2008 № 142-ГД «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Самарской области» в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, расположенных в границах исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области, в их исторической среде, Правительством Самарской области принято постановление от 28.02.2025 № 67 «Об установлении объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в границах исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области, утверждении требований к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в границах исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области, и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Самарской области».

Согласно карте зонирования вся территория в границах улиц Маяковского, Арцыбушевской, ФИО3, ФИО4 в Ленинском районе городского округа Самара находится в территориальной зоне Ц-1 - многофункциональная зона в границах исторического поселения с разрешенными параметрами строительства не превышающими 17 метров, что также установлено заключением судебной экспертизы от 15.01.2025 №233-11-11/2024.

При этом из вышеуказанного заключения судебной экспертизы следует, что земельный участок площадью 18 037 кв.м находится в границах зоны охраны объекта культурного наследия на 6,41%, в которой в силу части 2 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» запрещено строительство, а также в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство, в которой также находится и земельный участок площадью 2 505 кв.м с кадастровым номером 63:01:0517001:711.

Частью 2 статьи 59 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрено, что предмет охраны исторического поселения включает в себя: 1) исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами; 2) планировочную структуру, включая ее элементы; 3) объемно-пространственную структуру; 4) композицию и силуэт застройки - соотношение вертикальных и горизонтальных доминант и акцентов; 5) соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными); 6) композиционно-видовые связи (панорамы), соотношение природного и созданного человеком окружения.

Предмет охраны исторического поселения утверждается уполномоченным органом государственной власти применительно к каждому историческому поселению (часть 3 статьи 59 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом, Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется органами местного самоуправления, а в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения и включает в себя: 1) проведение анализа состояния территории исторического поселения, проблем и направлений ее устойчивого развития с учетом обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения; 2) определение перечня мероприятий по устойчивому развитию территории исторического поселения; 3) разработку градостроительных регламентов, предусматривающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок, другие ограничения, необходимые для обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения; 3.1) разработку применительно к территориальным зонам, которые расположены за границами территории исторического поселения и в границах которых находятся точки (сектора) основных видовых раскрытий композиционно-видовых связей (панорам), составляющих предмет охраны исторического поселения, градостроительных регламентов, обеспечивающих сохранение таких точек (секторов); 4) обеспечение согласования в соответствии с настоящим Федеральным законом проектов генеральных планов, проектов правил землепользования и застройки, подготовленных применительно к территориям исторических поселений федерального значения и территориям исторических поселений регионального значения.

Также необходимо отметить, что проекты правил землепользования и застройки, подготовленные применительно к территориям исторических поселений регионального значения, подлежат согласованию с региональным органом охраны объектов культурного наследия в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации (часть 6 статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

В определении Конституционного суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 931-0-0 отмечено, что согласно Федеральному закону закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в историческом поселении государственной охране подлежат все исторически ценные градоформирующие объекты: планировка, застройка, композиция, природный ландшафт, археологический слой, соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными), объемно-пространственная структура, фрагментарное и руинированное градостроительное наследие, форма и облик зданий и сооружений, объединенных масштабом, объемом, структурой, стилем, материалами, цветом и декоративными элементами, соотношение с природным и созданным человеком окружением, различные функции исторического поселения, приобретенные им в процессе развития, а также другие ценные объекты (статья 59); градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения (статья 60).

Таким образом, действующее градостроительное законодательство и Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» направлены на необходимость обеспечения сохранности находящихся на его территории объектов культурного наследия, а также иных объектов, представляющих собой историко-культурную ценность и в этих целях под контролем соответствующих органов охраны объектов культурного наследия и органов исполнительной власти в области регулирования градостроительной деятельности осуществляется комплекс мероприятий, включая разработку градостроительных регламентов, касающихся размеров и пропорций зданий и сооружений, использования отдельных строительных материалов, цветового решения, запрета или ограничения размещения автостоянок, рекламы и вывесок, других ограничений, необходимых для обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех исторически ценных градоформирующих объектов данного поселения.

Принимая во внимание, что действующим в Самарской области нормативным регулированием на территории исторического поседения, в границы которого входят спорные земельные участки, не предусмотрено строительство многоэтажной (высотной) застройки, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемое постановление соответствует требованиям действующего законодательства, что согласуется в том числе с позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2025 по делу № А55-13154/2024 по аналогичному делу.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что в силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом земельный участок может участвовать в обороте и, как следствие, в отношении него может быть установлен условно разрешенный вид использования только в случаях, если он сформирован в определенных торчках координат и поставлен на государственный кадастровый учет, тогда как в рассматриваемом случае земельный участок площадью 18 037 кв.м не сформирован, не поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем не может быть объектом гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что требования ООО «СЗ ИК «Новый город» не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию общества с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов суда апелляционной инстанции не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебным актом не свидетельствует о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

Резолютивная часть

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025 по делу № А55-20780/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи А.Х. Хисамов

В.А. Карпова