Письмо
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере налоговой деятельности, является Минфин России (пункт 1 Положения о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329).
Вместе с тем, для случаев применения размера платы за содержание жилого помещения, утвержденного уполномоченным органом местного самоуправления, разъясняется следующее.
Если в муниципальном акте об утверждении размера платы за содержание жилого помещения указано, что такой размер платы включает в себя налог на добавленную стоимость (далее - НДС) и указан размер платы без НДС и размер НДС, тогда применяемый лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (далее - МКД), размер платы за содержание жилого помещения определяется как сумма утвержденного муниципалитетом размера платы без НДС, а также НДС в размере, фактически оплачиваемом лицом, осуществляющим управление МКД, но не превышающем размер НДС, предусмотренный муниципальным актом. Следовательно, применяемый размер платы за содержание жилого помещения с учетом НДС в указанном случае должен быть равен размеру платы, утвержденному муниципалитетом, либо меньше утвержденного муниципалитетом размера платы, если предусмотренный муниципалитетом НДС выше фактически оплачиваемого.
Если в муниципальном акте указано, что размер платы за содержание жилого помещения установлен без учета НДС, при этом НДС включается в плату дополнительно, тогда лицо, осуществляющее управление МКД, применяет утвержденный муниципалитетом размер платы, увеличивая его на размер фактически оплачиваемого НДС.
Если в муниципальном акте об утверждении размера платы за содержание жилого помещения не оговаривается НДС, тогда применению подлежит установленный муниципалитетом размер платы, при этом НДС включается в такой размер платы. Итоговый размер платы с учетом НДС должен быть равен размеру платы, утвержденному муниципалитетом.
Дополнительно отмечается следующее.
В силу пункта 1 статьи 145 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ в редакции, действующей с 01.01.2026, организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее - УСНО), освобождаются от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за календарный год, предшествующий календарному году, начиная с которого организация или индивидуальный предприниматель переходит на УСНО, у указанных организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов не превысила в совокупности: 20 миллионов рублей за 2025 год, 15 миллионов рублей за 2026 год, 10 миллионов рублей за 2027 год и последующие годы, либо если за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, у указанных организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов не превысила в совокупности: 20 миллионов рублей за 2025 год, 15 миллионов рублей за 2026 год, 10 миллионов рублей за 2027 год и последующие годы.
Таким образом, в случае, если за календарный год, предшествующий календарному году, начиная с которого организация переходит на УСНО, либо за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО, сумма доходов организации превышает в совокупности 20 миллионов рублей, такая организация не имеет оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС.
В связи с этим операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, осуществляемые организацией, применяющей УСНО, и не имеющей оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, подлежат налогообложению НДС в порядке, установленном главой 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС. При этом согласно пункту 6 данной статьи НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма НДС включается в указанные цены (тарифы).
В силу части 1 статьи 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются:
организации;
индивидуальные предприниматели;
лица, признаваемые налогоплательщиками НДС в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.
Следовательно, физические лица не могут признаваться налогоплательщиками НДС в связи с потреблением жилищно-коммунальных услуг.
Из приведенных положений НК РФ следует, что НДС не может предъявляться к оплате собственникам помещений в МКД дополнительно к стоимости содержания жилого помещения, при этом НДС может быть включен в состав платы за содержание жилого помещения.
В силу части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется на общем собрании собственников помещений в МКД (далее - ОСС), которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. При этом размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Таким образом, в целях изменения размера платы за содержание жилого помещения, в том числе для увеличения такого размера платы на величину НДС, необходимо соответствующее решение ОСС.
Ставка НДС, применяемая при налогообложении реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, зависит от нескольких факторов, в том числе от:
- видов реализуемых товаров (работ, услуг);
- применяемой налогоплательщиком системы налогообложения;
- суммы доходов за календарный год организации или индивидуального предпринимателя, применяющих УСНО.
Включение НДС в состав стоимости товаров (работ, услуг) соответствующим образом увеличивает указанную стоимость товаров (работ, услуг).
При этом необходимо отметить, что ставка НДС зависит в том числе от действий налогоплательщика. Например, переход с УСНО на общую систему налогообложения увеличивает ставку НДС, что соответствующим образом меняет стоимость товаров (работ, услуг), реализуемых таким налогоплательщиком.
Таким образом, наличие или отсутствие обложения НДС реализации товаров (работ, услуг), осуществляемой организацией или индивидуальным предпринимателем, влияя на стоимость таких товаров (работ, услуг), обеспечивает наличие или отсутствие соответствующих конкурентных преимуществ указанных организации или индивидуального предпринимателя.
В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должен быть указан в том числе порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления МКД на условиях, указанных в решении данного ОСС.
В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на ОСС.
Таким образом, порядок определения размера платы за содержание жилого помещения определяется на ОСС и предусматривается в договоре управления МКД в качестве существенного условия договора управления МКД.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ в определенных случаях договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон.
Следовательно, изменение договора управления МКД осуществляется либо на основании решения суда, либо на основании решения ОСС и решения исполнительного органа управляющей организации.
Таким образом, изменение размера платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке, в том числе увеличение такого размера платы в связи с возникновением обязанности управляющей организации оплачивать НДС, законом не предусмотрено.
Вместе с тем порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения на величину НДС, обязанность оплаты которого возникла у управляющей организации, а также по иным причинам (например, индексация размера платы за содержание жилого помещения на индекс потребительских цен или прогнозный индекс инфляции) может быть предусмотрен договором управления МКД на основании соответствующего решения ОСС.
Отмечается, что увеличение размера платы за содержание жилого помещения на величину НДС без соответствующего решения ОСС приведет к росту социальной напряженности среди граждан, а также к увеличению расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на оплату услуг по содержанию жилых помещений, находящихся в муниципальной и (или) государственной собственности, а также на выплату субсидий, право на которые может возникнуть в связи с увеличением размера платы за содержание жилого помещения, и компенсаций льготным категориям граждан.
Кроме того, как указано ранее, отсутствие обложения НДС реализации услуг (работ) управляющей организации является конкурентным преимуществом такой организации.
В этой связи установление на законодательном уровне права увеличения размера платы за содержание жилого помещения на величину НДС в случае возникновения у управляющей организации обязанности оплачивать НДС может в числе прочего привести к злоупотреблениям управляющих организаций, применяющих УСНО и не оплачивающих НДС на момент заключения договора управления МКД, впоследствии перешедших на общую систему налогообложения в целях увеличения дохода и в одностороннем порядке увеличивших размер платы за содержание жилого помещения.
Считаем важным отметить, что согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 25.11.2025 N 41-П (далее - Постановление КС РФ), пункты 1 и 2 статьи 424 ГК РФ, пункт 1 статьи 168 НК РФ и подпункт "а" пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 31.07.2020 N 265-ФЗ в их взаимосвязи признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они ввиду своей пробельности относительно решения вопроса об изменении цены длящегося договора (или о его расторжении) в связи с изменениями после его заключения налогового закона, в силу которых при исполнении этого договора у поставщика возникает обязанность по уплате НДС, допускают взыскание поставщиком дополнительного вознаграждения, компенсирующего последствия указанных изменений налогового закона, с покупателя, который не имеет возможности принять соответствующие суммы налога к вычету для компенсации перелагаемых на него потерь.
Так, согласно Постановлению КС РФ предусмотрено временное правовое регулирование. В частности, до внесения в законодательство необходимых изменений, цена, согласованная в длящемся договоре с физическим лицом, не может быть изменена, за исключением случаев, когда физическое лицо при заключении и исполнении договора осуществляет предпринимательскую деятельность.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Заместитель директора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Д.Ю. Нифонтов