Письмо
В связи с вашим обращением от 28 апреля по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества (нежилых помещений), связанных с изменением площади переданного в аренду нежилого помещения, размера арендной платы и т.д., а также соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 4 Федерального закона oт 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.
Следовательно, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, а также площади переданного в аренду нежилого помещения является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.
В настоящее время правовой основой регулирования правоотношений, связанных с уплатой государственной пошлины за совершение юридически значимых действий, в том числе связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) прав, их возникновением, переходом и прекращением, является Налоговый кодекс Российской Федерации (далее - Кодекс).
Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333_33 Кодекса за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта, государственная пошлина уплачивается организациями в размере 300 рублей, гражданами в размере 100 рублей.
Учитывая нормы Правил ведения ЕГРП, касающиеся внесения изменений в зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества и Кодекса, за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества, связанных с изменением площади переданного в аренду недвижимого имущества, размера арендной платы, должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, определенных подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса.
Что касается дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, то согласно пункту 17 Правил ведения ЕГРП, при прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав. Процедуры погашения регистрационных записей устанавливаются в разделе VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 62 раздела VI Правил ведения ЕГРП права и ограничения, которые прекращены, погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.
Согласно пункту 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 года N 135, предусмотрено, что государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Вместе с тем Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ не предусматривается, что при регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества должен предоставляться документ об уплате государственной пошлины, а также в главе 25.3 "Государственная пошлина" Кодекса не содержится однозначного указания на то, что при погашении регистрационной записи о прекращении договора аренды недвижимого имущества должна уплачиваться государственная пошлина.
Учитывая изложенное и принимая во внимание пункт 7 статьи 3 Кодекса, государственная пошлина за погашение регистрационной записи при прекращении договора аренды недвижимого имущества, по нашему мнению, уплачиваться не должна.