Письмо
В связи с письмом от 14 сентября 2006 года N 606 по вопросу размера государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам аренды недвижимого имущества, изменяющих (уточняющих) отдельные положения договоров аренды, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.
В настоящее время правовой основой регулирования правоотношений, связанных с уплатой государственной пошлины за совершение юридически значимых действий, в том числе связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) прав, их возникновением, переходом и прекращением, является Налоговый кодекс Российской Федерации (далее - Кодекс).
Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333_33 Кодекса за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта, государственная пошлина уплачивается организациями в размере 300 рублей, гражданами в размере 100 рублей.
Учитывая нормы Правил ведения ЕГРП, касающиеся внесения изменений в зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества, и Кодекса, за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды, предусматривающего внесение изменений в записи ЕГРП, которые не требуют перерегистрации данного договора аренды, должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, определенных подпунктом 21 пункта 1 статьи 333_33 Кодекса.
Вместе с тем, как видно из приложенных документов, ООО заключило договор аренды нежилого здания с арендодателем ОАО, которое 31 марта 2005 года в соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ прекратило свое существование как объект зарегистрированного права в связи с разделением объекта недвижимого имущества и преобразованием его в отдельное помещение. Таким образом, все ранее зарегистрированные права собственности на данное нежилое здание подлежат прекращению в ЕГРП на основании заявлений правообладателей.
Вместе с тем, на данное нежилое здание зарегистрированы права аренды и субаренды в пользу различных юридических лиц.
Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Поэтому в случае сохранения вами арендных отношений, связанных с государственной регистрацией прав на вновь образуемый объект недвижимости с новым кадастровым номером необходимо уточнить отдельные положения договора аренды путем регистрации дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества.
В этом случае согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333_33 Кодекса за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды, предусматривающего внесение изменений в записи ЕГРП, которые не требуют перерегистрации данного договора аренды, должна уплачиваться государственная пошлина в размере 300 рублей как для юридического лица.
В случае расторжения вами договора аренды в соответствии с пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 года N 135, государственная регистрация расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Вместе с тем, Федеральным законом N 122-ФЗ не предусматривается, что при регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества должен предоставляться документ об уплате государственной пошлины, а также в главе 25_3 "Государственная пошлина" Кодекса не содержится однозначного указания на то, что при погашении регистрационной записи при расторжении договора аренды недвижимого имущества должна уплачиваться государственная пошлина.
Учитывая изложенное и принимая во внимание пункт 7 статьи 3 Кодекса, государственная пошлина за погашение регистрационной записи при расторжении договора аренды недвижимого имущества уплачиваться не должна.