Письмо
Департамент налоговой политики (далее - Департамент) рассмотрел обращение физлица (далее - физлицо, заявитель), поступившее письмом от 25.11.2024, и направляет копию ответа заявителю от 23.12.2024.
Одновременно Департамент считает необходимым сообщить следующее.
Физлицом в поступивших на рассмотрение в Департамент обращениях была представлена информация, что на основании договоров дарения от отца в 2017 г. было зарегистрировано право собственности заявителя на два объекта недвижимого имущества (далее - подаренные помещения). В 2019 г. физлицом произведено объединение подаренных помещений с регистрацией права собственности на вновь созданный (новый) объект недвижимого имущества (далее - новое помещение) в Едином государственном реестре недвижимости. Новое помещение было продано заявителем в 2023 году.
В своих обращениях физлицо заявляет о применении к доходам от продажи нового помещения освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
В частности, согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, составляет три года.
С учетом позиции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), представленной письмами от 23.10.2024 N 13-01025/24 и от 30.10.2024 N 14-07323/24, Департамент сообщает, что на основании части 10 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, выдела земельного участка в счет земельной доли на основании решения собственника земельной доли, является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 статьи 41 указанного Федерального закона.
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав (часть 3 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ).
Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 218-ФЗ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, то есть с момента внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного помещение, образованное в результате объединения иных помещений, является вновь созданным (новым) самостоятельным объектом недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав. При этом в отношении исходных объектов недвижимости, из которых образовано вновь созданное (новое) нежилое помещение, осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав.
Срок владения таким новым объектом недвижимого имущества исчисляется с даты возникновения на него права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Также, по мнению Департамента, для случаев получения права собственности на объект недвижимого имущества в результате объединения объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено по договору дарения, положение подпункта 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса не применяется, так как право собственности на новое помещение получено не в результате дарения, а в результате действий собственника с ранее полученными объектами недвижимого имущества. В данном случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в отношении нового помещения составляет пять лет.
Учитывая, что новое помещение находилось в собственности заявителя менее пяти лет, доход от его продажи подлежит налогообложению в установленном порядке.
Одновременно сообщаем, что вышеизложенная позиция соответствует разъяснениям по вопросу применения норм статьи 217.1 Кодекса, направленным физлицу письмами Департамента от 22.05.2024 N 03-04-05/46443 и от 08.11.2024 N 03-04-05/110171.
Директор Департамента Д.В. Волков