Письмо
Минфин России, рассмотрев письмо от 15.07.2026 по вопросу учета в целях налога на прибыль организаций доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определения им финансового результата, сообщает.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ установлен перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору. Этот перечень является закрытым.
Порядок налогообложения доходов и расходов организации-застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, урегулирован положениями Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Так, при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом к средствам целевого финансирования в целях главы 25 Кодекса приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ (подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса). Возмещение за счет указанных средств расходов застройщика на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, в целях главы 25 Кодекса признается использованием данных средств по целевому назначению.
При этом обращаем внимание, что на налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (абзац первый подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса).
В свою очередь, доходы в виде использованных средств не по целевому назначению признаются внереализационными доходами и учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (пункт 14 статьи 250 Кодекса).
В этой связи финансовый результат организации-застройщика (экономия) определяется как разница между величиной денежных средств, полученных организацией-застройщиком по договорам участия в долевом строительстве, и ее затратами по передаваемому объекту долевого строительства, осуществленными на выполнение обязательств по таким договорам участия в долевом строительстве.
При этом финансовый результат организации-застройщика определяется в том отчетном (налоговом) периоде, в котором выполнены все обязательства в рамках договора участия в долевом строительстве.
В том случае, если по завершении долевого строительства у организации-застройщика в наличии имеются объекты, не подлежащие передаче участникам долевого строительства, то само их наличие у организации-застройщика не влечет образования дохода (в том числе дохода в виде безвозмездно полученного имущества), подлежащего налогообложению налогом на прибыль организаций.
При этом расходы, осуществленные за счет целевых средств на создание этих объектов, не учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, в соответствии с общими правилами учета целевых поступлений и обязанностью ведения раздельного учета (пункт 17 статьи 270 Кодекса).
Вместе с тем последующая реализация таких объектов подлежит налогообложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке.
А.В.САЗАНОВ