Письмо
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение и сообщает следующее.
Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, установлен статьей 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относятся средства целевого финансирования, в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Необходимо отметить, что указанная норма подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ применяется в отношении аккумулированных на счетах застройщика денежных средств, полученных от дольщиков и (или) инвесторов, за счет которых им осуществляется соответствующая строительная деятельность на основании положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Иные доходы застройщика подлежат учету при определении налоговой базы по налогу на прибыль в общеустановленном порядке.
По вопросу о применении налога на добавленную стоимость (далее - НДС) сообщаем.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ налоговая база по НДС увеличивается на суммы денежных средств, полученных в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Денежные средства, не связанные с оплатой товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению НДС, в налоговую базу не включаются.
В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в том числе с применением счетов эскроу, в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
Что касается вопроса налогообложения НДС денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, то в случае если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором долевого участия, сумма денежных средств, полученная застройщиком от каждого участника долевого строительства, в том числе с использованием счетов эскроу, превышает затраты застройщика по передаваемой части объекта недвижимости, то на основании вышеуказанного подпункта 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, применяющего освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ, не подлежат налогообложению этим налогом. При этом сумма превышения, остающаяся в распоряжении застройщика в связи с оказанием участникам долевого строительства услуг, не освобождаемых от налогообложения НДС, подлежит обложению этим налогом в общеустановленном порядке.
Заместитель директора Департамента А.А. Смирнов