Письмо
Федеральная налоговая служба сообщает, что Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон) (опубликован в издании "Собрание законодательства Российской Федерации", 23.08.2004, N 34, ст. 3524) пункт 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) дополнен подпунктами 22 и 23 следующего содержания: "22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; 23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.".
Закон вступает в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (статья 2 данного документа).
На основании пункта 8 статьи 149 Кодекса при изменении редакции пунктов 1 - 3 настоящей статьи (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты.
В соответствии с пунктом 3 статьи 167 Кодекса в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его реализации.
Налогообложение в льготном налоговом режиме при реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир осуществляется в том случае, если передача права собственности, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г., вне зависимости от учетной политики продавца для целей налогообложения и, соответственно, вне зависимости от даты оплаты указанного имущества покупателем.
Статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной комнаты.
В соответствии с пунктом 5 статьи 168 Кодекса при реализации товаров, операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп "Без налога (НДС)".
Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 5 статьи 149 Кодекса налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Кодекса, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Если налогоплательщик в соответствии с пунктом 5 статьи 149 Кодекса отказался от освобождения от налогообложения операций по реализации по договорам купли-продажи жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, то сумма налога на добавленную стоимость, уплаченная в бюджет с суммы предоплаты, полученной до 1 января 2005 г., в счет предстоящей реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир и исчисленная по расчетной ставке налога 18/118, подлежит вычету в общеустановленном порядке в размере фактически уплаченной суммы налога.
Налогоплательщики при заключении договора купли-продажи (в период после опубликования Закона и до 1 января 2005 г.) на реализацию жилых домов, жилых помещений, а также долей в них или передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир с 1 января 2005 г. могут предусмотреть освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость данных операций.
В этом случае, учитывая положения пункта 8 статьи 149 Кодекса и пункта 2 статьи 162 Кодекса, налогоплательщики при получении авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-продажи, которая будет осуществляться с 1 января 2005 г.) жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир полученную сумму авансового платежа вправе не облагать налогом на добавленную стоимость.
Налогоплательщики, которые в заключенных договорах купли-продажи (в том числе после опубликования Закона и до 1 января 2005 г.) на реализацию жилых домов, жилых помещений, а также долей в них или передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир определили цену реализации указанного имущества с учетом НДС, при получении авансового платежа под предстоящую реализацию имущества по указанным договорам, исчисляют и уплачивают в бюджет соответствующую сумму налога. При реализации начиная с 1 января 2005 г. указанного выше имущества налогоплательщиками, не отказавшимися на основании пункта 5 статьи 149 Кодекса от освобождения от налогообложения операций, перечисленных в пункте 3 статьи 149 Кодекса, необходимо иметь в виду следующее:
- если впоследствии в соответствии с Законом в договор купли-продажи перечисленного выше имущества до реализации этого имущества будут внесены изменения, согласно которым цена реализации имущества будет уменьшена на сумму налога, то сумма налога, исчисленная и уплаченная при получении авансового платежа и возвращенная покупателю на основании изменений к договору, принимается к вычету при реализации указанного имущества по договорам купли-продажи;
- если в соответствии с Законом в договор купли-продажи перечисленного выше имущества до реализации этого имущества покупатель согласился внести изменения, согласно которым новая цена реализации имущества без НДС соответствует ранее установленной цене имущества с НДС, то сумма налога, исчисленная и уплаченная при получении авансового платежа, к вычету не принимается;
- если в соответствии с Законом в договор купли-продажи перечисленного выше имущества до реализации этого имущества не внесены изменения и цена имущества указана с НДС, то при реализации указанного имущества налогоплательщиком, не отказавшимся на основании пункта 5 статьи 149 Кодекса от освобождения от налогообложения и получившим оплату с налогом на добавленную стоимость, данная сумма налога подлежит перечислению в бюджет в соответствии с пунктом 5 статьи 173 Кодекса.
Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в подпунктах 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Кодекса, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи.
Указанный порядок освобождения не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями.
Следовательно, при передаче заказчиком-застройщиком инвестору (инвесторам) затрат на строительство жилого помещения (либо долей затрат, приходящихся каждому инвестору) в связи с завершением капитального строительства объекта (жилого помещения) инвестору (инвесторам) выставляются счета-фактуры, в которых отражаются суммы налога, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого помещения, и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, а также сторонним организациям, включая услуги заказчика-застройщика, включенные в фактические затраты по строительству жилого помещения.
Данная льгота также не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них).
С Минфином России (заместителем Министра финансов Российской Федерации С.Д. Шаталовым) согласовано.
Т.В. Шевцова