Определение от 27 октября 2026 г. № 14-КГ26-10-К1 Верховный Суд РФ

3 6RS0004-01-2024-009612-58

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 14-КГ26-10-К1

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 27 октября 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской

Федерации в составе председательствующего Петрушкина В.А., судей Асташова СВ. и Каминского Э.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края к Комаровой Светлане Валерьевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени по кассационной жалобе Комаровой Светланы Валерьевны на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 января 2025 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 24 июня 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2025 г., заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Петрушкина В.А.,

установила:

администрация Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (далее также - администрация) обратилась в суд с иском с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании с Комаровой СВ. задолженности по арендной плате за период с 1 апреля 2022 г. по 30 июня 2024 г. в размере 1 061 923 руб. 88 коп. и пеней за период с 1 апреля 2022 г. по 26 апреля 2024 г. в размере 206 741 руб. 14 коп. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 января 2025 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 24 июня 2025 г., исковые требования удовлетворены частично.

С Комаровой СВ. в пользу администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края взысканы задолженность по арендной плате за период с 1 апреля 2022 г. по 30 июня 2024 г. в размере 1 061 923 руб. 88 коп. и пени за период с 1 апреля 2022 г. по 26 апреля 2024 г. в размере 122 290 руб. 35 коп. Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2025 г. решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Комарова СВ. просит отменить принятые по делу судебные акты, как незаконные.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 6 июля 2026 г. заявителю восстановлен срок на подачу кассационной жалобы, а определением от 24 сентября 2026 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, а также возражений на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 390.14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 3 октября 2019 г. между администрацией Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (арендодателем) и Комаровой СВ. (арендатором) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка № , по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером, находящийся в муниципальной собственности.

Пунктом 2.1 договора установлен размер ежегодной арендной платы - 471 820 руб. 97 коп. Согласно пункту 2.2 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до десятого числа первого месяца каждого квартала. Первый годовой платеж должен быть внесен полностью, за исключением суммы задатка, в срок не позднее тридцати календарных дней с даты подведения итогов торгов.

Во второй и последующие годы арендная плата, указанная в пункте 2.1 договора, вносится арендатором ежеквартально (начисление суммы платежа за квартал производится из расчета числа дней в квартале) в виде авансового платежа в срок до десятого числа первого месяца квартала (пункт 2.5).

В силу пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Пунктом 7.2 договора установлен срок его действия - в течение двадцати лет с момента заключения (до 3 октября 2039 г.).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 25 мая 2024 г. земельный участок с кадастровым номером площадью 15 000 кв. м, расположенный по адресу:

относится к категории «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

Из материалов дела также усматривается, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 13 сентября 2022 г. по гражданскому делу № 2-4982/2022 с Комаровой СВ. в пользу администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 3 октября 2019 г. № за период с 4 октября 2020 г. по 30 марта 2022 г. в размере 702 892 руб. 81 коп., а также пени за период с 4 октября 2020 г. по 30 марта 2022 г. в размере 24 220 руб. 86 коп. 3 мая 2024 г. администрация направила в адрес Комаровой СВ. претензию, содержащую требование о добровольном погашении задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 3 октября 2019 г. № в размере 1 061 923 руб. 88 коп. и пеней в размере 264 371 руб. 53 коп., которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Судами также установлено, что решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 мая 2022 г. по административному делу № 2а-2812/2022 решения администрации Джубгского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края от 18 октября 2021 г. № 2847 и от 25 ноября 2021 г. № 3304, которыми заявления Комаровой СВ. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером в собственность без проведения торгов возвращены заявителю без рассмотрения, признаны незаконными. На администрацию возложена обязанность в течение двухнедельного срока с даты вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявления Комаровой СВ. от 24 сентября и от 27 октября 2021 г. Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, дав оценку доказательствам по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по уплате арендных платежей, взыскал с нее в пользу администрации задолженность за период с 1 апреля 2022 г. по 30 июня 2024 г. в размере 1 061 923 руб. 88 коп., а также пени за период с 1 апреля 2022 г. по 26 апреля 2024 г. в размере 122 290 руб. 35 коп. Доводы Комаровой СВ. о том, что действия администрации, выразившиеся в отказе в предоставлении ей спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, признаны незаконными, в связи с чем арендная плата не подлежала начислению, отклонены судом первой инстанции с указанием на то, что обязанность по заключению договора купли-продажи на администрацию судебным актом не возлагалась.

Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с данными выводами.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 данного кодекса (подпункт 6).

Статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом (пункт 1).

Положения указанной нормы права направлены на обеспечение реализации закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.

Статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, согласно пункту 5 статьи 3917 поименованного кодекса в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1. осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2. принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3. принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть приведены все основания отказа.

Согласно пункту 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

Незаконный отказ органа местного самоуправления является основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права.

Если же в таком случае арендная плата еще не была внесена, то она не подлежит взысканию с того момента, когда право арендатора на получение земельного участка в собственность было нарушено незаконным отказом органа местного самоуправления.

В противном случае нарушение органом местного самоуправления права арендатора на приобретение земельного участка в собственность являлось бы для органа местного самоуправления более выгодным, чем его реализация.

Из материалов дела усматривается, что администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Комаровой СВ. обязанности по внесению арендных платежей по договору от 3 октября 2019 г. № , просила взыскать с последней задолженность, возникшую за период с 1 апреля 2022 г. по 30 июня 2024 г., а также пени за период с 1 апреля 2022 г. по 26 апреля 2024 г. Частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая задолженность и пени за указанный выше период, судебные инстанции не приняли во внимание, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 мая 2022 г. по административному делу № 2а-2812/2022 решения администрации от 18 октября 2021 г. № 2847 и от 25 ноября 2021 г. № 3304 об отказе в предоставлении Комаровой СВ. земельного участка с кадастровым номером в собственность без проведения торгов признаны незаконными, при этом на уполномоченный орган возложена обязанность по повторному рассмотрению заявлений Комаровой СВ. от 24 сентября и от 27 октября 2021 г. с приложенными к ним документами в связи с наличием правовых оснований для предоставления ей земельного участка в собственность (статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, приведенным выше судебным актом отказы администрации в предоставлении истцу спорного земельного участка в собственность признаны незаконными с одновременным возложением на указанный орган обязанности по повторному рассмотрению соответствующих заявлений.

Вместе с тем результаты повторного рассмотрения уполномоченным органом указанных заявлений Комаровой СВ. судами при рассмотрении настоящего спора учтены не были.

В абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 данного постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 декабря 2025 г., разъяснено, что в случае незаконного отказа органа местного самоуправления передать земельный участок в собственность гражданина арендная плата с гражданина за этот участок не может быть взыскана в размере большем, чем подлежавший уплате земельный налог.

С учетом изложенного при рассмотрении настоящего спора судам также следовало учитывать, что ответчик принимал все меры для восстановления нарушенного права на выкуп земельного участка, переданного в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, в связи с чем по общему правилу не допускается взыскание с него арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

Иной правовой подход позволял бы уполномоченному органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе земельного участка при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом.

При разрешении данной категории споров также следует учитывать специфику взыскания арендных платежей, определенных по результатам торгов.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 и пункту 20 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по результатам аукциона на право заключения такого договора, то есть в сумме, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в сумме, равной начальной цене предмета аукциона.

Согласно пункту 14 статьи 3911 данного кодекса уполномоченный орган вправе установить начальную цену предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В ходе проведения аукциона его участники подают предложения о цене предмета аукциона, увеличивающие текущее максимальное предложение на величину «шага аукциона» (пункт 141 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 17 статьи 39 названного выше кодекса победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

По результатам проведенного 23 августа 2019 г. аукциона (протокол № 2) победителем торгов была признана Комарова СВ., предложившая наибольший размер арендной платы (471 820 руб. 97 коп.), которая за первый год подлежала внесению полностью за исключением суммы задатка, а за последующие годы - ежеквартально (пункты 2.2 и 2.5 договора аренды).

Вместе с тем использование арендатором земельного участка меньше срока, установленного договором, заключенным на торгах, не может служить основанием для возврата суммы ежегодной арендной платы в размере, определенном по результатам торгов, чем обеспечивается баланс интересов третьих лиц и соблюдение принципов конкуренции.

Указанные обстоятельства также не были учтены судебными инстанциями при рассмотрении спора.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судами допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые могут быть устранены только посредством отмены обжалуемых судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 390|4-39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Резолютивная часть

определила:

решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 30 января 2025 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 24 июня 2025 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 ноября 2025 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции; Председательствующий