Письмо
Департамент налоговой политики (далее - Департамент) рассмотрел обращения от 24.06.2025 и от 30.07.2025 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
На основании пункта 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Вместе с тем подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже, в частности, имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного недвижимого имущества.
Таким образом, доход от продажи построенного жилого дома может быть уменьшен на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных со строительством проданного жилого дома.
В соответствии с абзацем двадцать седьмым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса (введен Федеральным законом от 08.08.2024 N 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" (далее - Федеральный закон N 259-ФЗ) — Новая норма — прежней редакции этого пункта нет (введена позднее)) при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением вновь образованных жилых помещений, могут включаться расходы на приобретение исходных жилых помещений (доли в жилом помещении - при выделе доли из жилого помещения). При этом при продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела исходного жилого помещения, расходы налогоплательщика на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого жилого помещения, образованного в результате раздела исходного жилого помещения.
На основании пункта 20 статьи 19 Федерального закона N 259-ФЗ действие положений абзаца двадцать седьмого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса распространяется на доходы, полученные налогоплательщиками начиная с 1 января 2024 года.
Таким образом, для целей соблюдения условия, установленного абзацем двадцать седьмым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, новое жилое помещение должно быть образовано в результате раздела, объединения, перепланировки или реконструкции ранее приобретенных жилых помещений, выдела доли из жилого помещения.
В том случае, если условия, установленные абзацем двадцать седьмым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, не соблюдаются, налогообложение доходов, полученных налогоплательщиком от продажи имущества, производится в установленном порядке без учета положений абзаца двадцать седьмого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса.
Одновременно обращаем внимание, что на основании статьи 34.2 Кодекса Минфин России дает письменные разъяснения, в частности налогоплательщикам, по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в пределах своей компетенции в течение двух месяцев со дня поступления соответствующего запроса.
При этом в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения, в частности, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Консультационные услуги Департаментом также не оказываются.
Заместитель директора Департамента Р.А. Лыков