Письмо
Федеральная налоговая служба в рамках рассмотрения обращения от 26.10.2019 сообщает следующее.
В соответствии с положениями статей 208 и 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, когда минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества может составлять три года.
Для целей обложения налогом на доходы физических лиц срок нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика определяется в соответствии с положениями, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
По общему правилу, учитывая положения пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 8.1 и пункта 1 статьи 131 ГК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
Согласно пункту 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК РФ (13 процентов), налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).
Кроме того, для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016, статьей 217.1 НК РФ установлен порядок определения дохода, полученного при продаже недвижимого имущества.
Так, в силу пункта 5 статьи 217.1 НК РФ, в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В отношении проданных Вами в 2019 году объектов недвижимого имущества (долей в указанном имуществе) сообщается, что в отношении 1/4 доли в комнате N 1, 1/4 доли в комнате N 4, 1/4 доли в комнате N 14, принадлежавших Вам на праве собственности с 2008 года, полученный доход от продажи освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц, так как данные объекты находились в собственности более минимального предельного срока владения. В связи с этим в отношении таких доходов отсутствует обязанность по представлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц.
Вместе с тем доход, полученный от продажи комнаты N 3, подлежит налогообложению в установленном порядке, так как данный объект находился в собственности менее минимального предельного срока владения (с 2017 года).
Стоимость проданной комнаты N 3, согласно договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 02.07.2019, составляет большую сумму (5 020 000 рублей), чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (5 017 747 рублей), следовательно, в целях налогообложения доход от продажи принимается равным стоимости комнаты N 3 согласно указанному договору купли-продажи (5 020 000 рублей).
С учетом положений статьи 220 НК РФ налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи комнаты N 3, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей) или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение проданной комнаты N 3.
В рамках рассмотрения обращения исходя из приложенных документов не представляется возможным однозначно определить сумму фактически произведенных на приобретение проданной комнаты N 3 расходов, которую Вы можете учесть при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
В целях исполнения обязанности декларирования полученного в 2019 году дохода Вам необходимо будет по истечении налогового периода 2019 года представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц формы 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2020 года (статья 228, пункт 1 статьи 229 НК РФ) с отражением в ней полученного дохода от продажи комнаты N 3 и выбранного способа уменьшения налоговой базы - имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей или фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение комнаты N 3.
Сумма налога на доходы физических лиц, исчисленная на основании налоговой декларации, подлежит уплате не позднее 15 июля 2020 года (пункт 4 статьи 228 НК РФ).
Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С.Л. Бондарчук